나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10669 [1] 경상북도 경주시 안강읍 안강리 841-4 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리에 소재하는 ""근계1교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 단독주택, 주거나지 등으로 형성된 일반주택지대입니다.

교통상황

-기호(1,2): 본건 토지는 2필지 일단의 토지로 이용중인 토지로서, 본건까지 소형 차량의
접근은 가능하나 막다른 골목길로서 불편한 상태이며, 간선도로와 거리 등 제반
교통사정은 보통입니다.

-기호(3): 본건까지 소형 차량의 접근 가능하나 막다른 골목길로서 불편한 상태이며, 인근
간선도로 및 대중버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

-기호(1,2): 인접도로 및 지대와 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, ""주거나지""
상태입니다.

-기호(3): 인접도로 및 지대와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, ""주거나지"" 상태입니다.

인접 도로상태

-기호(1,2): 본건 북서측으로 폭 약 2.5미터 내외, 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 막다른
포장도로와 접합니다.

-기호(3): 본건 북서측으로 폭 약 2.5미터 내외의 막다른 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1~3): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회)

AI 물건분석

2. 입지조건 (Location Conditions)

* 위치 및 주위환경: 경상북도 경주시 안강읍 양월리에 위치하며, "근계1교" 북동측 인근으로 단독주택 및 주거지대로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 기호(1,2)와 기호(3) 토지 모두 소형 차량 접근은 가능하나 막다른 골목길로 다소 불편한 상태이며, 간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호(1,2)는 인접도로 및 지대와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지이며, 기호(3)은 등고 평탄한 부정형 토지로 모두 "주거나지" 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 막다른 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석 (Rights Analysis)

* 경매 구분: 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 10월 24일 접수된 주식회사푸른별대부의 근저당(을3, 45,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시됨) [cite: RESULTS].

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 삼태일랑(1927년), 최진영(1981년), 최정수외 2명(2008년 상속), 국 최인석외 1명(2023년 매매) 등으로 소유권이 이전되었습니다.

* 채권 현황: 주식회사푸른별대부의 근저당(45,000,000원) 및 임의경매 개시결정(33,484,931원)이 확인되며, 총 등기부채권액은 45,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석 (Commercial Area Analysis)

* 안강읍 지역은 경주시의 주요 쌀 생산지이며, 토마토, 단감 등 특산물과 한우 사육 등 축산업이 발달한 복합 영농 지역입니다.

* 전반적으로 단독주택과 주거지가 형성된 일반주택지대로, 상업 시설보다는 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

* 안강 시장이 인근에 위치하여 장보기 등 기본적인 상업 활동이 가능하며, 마트까지 도보 3분 거리, 안강 시장까지 도보 7분 거리에 있는 곳도 있습니다.

* (주)풍산 등 70여 개의 중소기업체가 활발한 생산 활동을 하고 있으며, 안강일반산업단지 조성 사업이 추진되는 등 지역 경제 활성화를 위한 노력이 있습니다.

5. 생활정보 (Living Information)

* 교통: 동해남부선 철도, 국도 28호선, 국지도 68호선 등이 있어 교통 요충지 역할을 하며, 경주시내까지 자동차 전용도로 이용 시 약 20분, 안강읍까지는 약 8km 거리에 있어 접근성이 좋습니다. 일부 지역은 막다른 골목길로 인해 소형 차량 접근이 다소 불편할 수 있습니다.

* 의료: 고내과의원(내과, 소아청소년과) 및 안강중앙병원(내과, 정신건강의학과) 등 의료 시설이 있습니다.

* 교육: 안강중학교, 안강여자중학교, 안강전자고등학교, 안강여자고등학교 등이 있습니다.

* 문화/체육: 유네스코 세계문화유산으로 등재된 옥산서원, 독락당과 같은 문화재가 있으며, 안강운동장, 안강생활체육공원, 북경주체육문화센터(수영장 등)와 같은 체육 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자의 우선매수권이 존재하며, 이는 입찰 시 우선순위 또는 낙찰 후 발생할 수 있는 변수에 영향을 줄 수 있습니다 (행사 제한 1회).

* 접근성: 막다른 골목길로 인한 차량 접근의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지이용제한: 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

* 환경 문제: 안강읍 지역은 산업폐기물 매립장 조성 관련 주민 반발이 지속되는 등 환경 문제에 대한 우려가 존재합니다. 이는 지역 이미지 및 향후 개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 관련 부채가 다른 부동산과 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견 (Overall Opinion)

* 본 물건은 경상북도 경주시 안강읍에 위치한 대지 일부 지분 매각 건입니다. 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 및 문화, 체육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 교통 환경 또한 주요 도로 및 간선도로망을 갖추고 있어 보통 수준의 접근성을 제공합니다.

* 그러나 토지 일부 지분만 매각되는 점, 공유자의 우선매수권 존재, 그리고 막다른 골목길로 인한 접근성 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 특히, 안강읍 지역의 산업폐기물 매립장 조성 관련 주민 갈등 및 환경 문제에 대한 우려는 장기적인 관점에서 지역 가치에 영향을 줄 수 있는 요인으로 판단됩니다.

* 따라서 본 물건은 지분 매각의 특성과 지역 환경적 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트 (Investment Points)

* 경주 안강읍 지역의 주거지로서의 잠재력과 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 진입할 수 있는 지분 매각의 기회가 될 수 있습니다.

* 지역의 문화유산 및 자연환경은 전원생활이나 장기 보유 목적의 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 (Estimated Bid Price)

* 예상 입찰가는 본건의 정확한 가치 평가, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리 관계의 복잡성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

* 특히 지분 매각 및 공유자 우선매수권 등의 특수성을 고려할 때, 전문적인 부동산 경매 컨설팅을 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 상세 조사 및 전문가의 조언을 구하시길 권장합니다.

* 감정가는 100,311,540원입니다.1.물건기본정보

본 물건은 경주지원 2025타경10669 (1) 사건으로 경매가 진행 중인 경상북도 경주시 안강읍 안강리 841-4 소재의 대지입니다. 감정평가액은 100,311,540원이며, 매각 대상은 토지 일부 지분으로, 토지면적은 총 820.16㎡ (약 248.10평) 중 353.8431075㎡ (약 107.04평)입니다. 건물은 존재하지 않으며(건물면적 0㎡), 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOOO이며, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각, 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회)이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리에 위치하며, "근계1교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택과 주거지대가 형성된 일반주택지대입니다. 교통 상황은 소형 차량의 접근은 가능하나 막다른 골목길로 인해 다소 불편함이 있으며, 간선도로와의 거리 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 인접 도로 및 지대와 등고 평탄하며, 사다리형 및 부정형으로 구성된 "주거나지" 상태입니다. 본건 토지는 북서측 및 남동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 막다른 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(일부제한(200)) 및 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 24일 접수된 주식회사푸른별대부의 근저당(을3, 45,000,000원)입니다. 매각으로 인해 해당 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요만 명시되어 있으나, 별도의 상세 정보는 없습니다. 등기부 요약에 따르면 소유권은 삼태일랑(1927년)으로부터 최진영(1981년), 최정수외 2명(2008년 상속), 국 최인석외 1명(2023년 매매)으로 순차적으로 이전되었습니다. 현재 주식회사푸른별대부의 근저당 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있으며, 총 등기부채권액은 45,000,000원입니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

안강읍 지역은 경주시의 주요 쌀 생산지이며, 토마토, 단감 등 특산물과 한우 사육 등 축산업이 발달한 복합 영농 지역입니다. 전반적으로 단독주택과 주거지가 형성된 일반주택지대로, 상업 시설보다는 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다. 안강 시장이 인근에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능하며, 마트까지 도보 3분, 안강 시장까지 도보 7분 거리에 있는 지역도 있습니다. (주)풍산 등 70여 개의 중소기업체가 활발한 생산 활동을 하고 있으며, 안강일반산업단지 조성 사업이 추진되는 등 지역 경제 활성화를 위한 노력이 있습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 동해남부선 철도, 국도 28호선, 국지도 68호선 등이 있어 교통 요충지 역할을 하며, 경주시내까지 자동차 전용도로 이용 시 약 20분, 안강읍까지는 약 8km 거리에 있어 접근성이 좋습니다. 다만, 일부 지역은 막다른 골목길로 인해 소형 차량 접근이 다소 불편할 수 있습니다. 의료 시설로는 고내과의원(내과, 소아청소년과) 및 안강중앙병원(내과, 정신건강의학과) 등이 있습니다. 교육 시설로는 안강중학교, 안강여자중학교, 안강전자고등학교, 안강여자고등학교 등이 있습니다. 또한, 유네스코 세계문화유산인 옥산서원, 독락당과 같은 문화재와 함께 안강운동장, 안강생활체육공원, 북경주체육문화센터(수영장 등)와 같은 체육 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지 일부 지분만 매각되는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 다른 공유자와의 소유권 행사 및 재산권 행사에 있어 협의가 필요하며, 공유자의 우선매수권 존재는 입찰 시 고려해야 할 사항입니다 (행사 제한 1회). 또한, 막다른 골목길로 인한 차량 접근의 불편함이 존재합니다. 토지 이용에 있어 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있어 일부 제한이 따릅니다. 더불어, 안강읍 지역은 산업폐기물 매립장 조성 관련 주민 반발이 지속되고 있어 환경 문제에 대한 우려가 존재하며, 이는 장기적인 지역 가치 및 이미지에 영향을 줄 수 있습니다. 공동담보 물건으로, 관련 부채가 다른 부동산과 얽혀 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍에 위치한 대지 일부 지분 매각 건으로, 주거지로서의 기본적인 생활 편의시설 및 문화, 체육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 교통 환경 또한 주요 도로 및 간선도로망을 갖추고 있어 보통 수준의 접근성을 제공합니다. 그러나 토지 일부 지분 매각, 공유자의 우선매수권 존재, 막다른 골목길로 인한 접근성 문제는 잠재적 리스크로 신중하게 고려해야 합니다. 특히, 안강읍 지역의 산업폐기물 매립장 조성 관련 주민 갈등 및 환경 문제에 대한 우려는 장기적인 관점에서 지역 가치에 영향을 줄 수 있는 중요한 요인으로 판단됩니다. 따라서 본 물건은 지분 매각의 특성과 지역 환경적 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

경주 안강읍 지역의 주거지로서의 잠재력과 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 본 건은 감정가 대비 낮은 가격으로 진입할 수 있는 지분 매각의 기회가 될 수 있습니다. 또한, 지역의 문화유산 및 자연환경은 전원생활을 희망하거나 장기 보유 목적의 투자자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 정확한 가치 평가, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리 관계의 복잡성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 특히 지분 매각 및 공유자 우선매수권 등의 특수성을 고려할 때, 전문적인 부동산 경매 컨설팅을 통한 면밀한 분석이 필수적입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 상세 조사 및 전문가의 조언을 구하시길 권장합니다. 감정가는 100,311,540원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.