나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10663 [1] 경상북도 경주시 사정동 123-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 사정동 소재 ""경주공업고등학교"" 동측 근거리에 소재하는 부동산으로
부근은 상가 및 단독주택등이 혼재하는 지역으로 환경은 보통정도임

교통상황

본건인근까지 차량출입이 가능하며 대중교통사정은 보통임

형태 및 이용상태

정방형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며 단독주택부지임

인접 도로상태

남측으로 약 1.5미터 폭의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종 일반주거지역, 고도지구(10m 이하), 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)
(일부제한(200)), 역사문화환경보존육성지구(2025-01-02), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트부록조 및 목조시멘기와 지붕단층 주택으로
외벽 : 적벽돌붙임 몰탈 페인트
내벽 : 벽지
바닥 : 장판지
창호 : 하이샤시 목재2중창 임

이용상태

주택용 이나 현재는 공실상태임

설비내역

급 배수, 위생설비, 난방설비 되어있음

부합물 및 종물

별첨건물개황도 참조

공부와의 차이

본건건물은 공부상 면적은 57.85 ㎡ 이나 실제는 91.4㎡ 임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건건물은 공부상 면적은 57.85 ㎡ 이나 실제는 91.4㎡ 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10663 (1)

소재지: 경상북도 경주시 사정동 123-9

용도: 단독주택

감정가: 388,860,200원

토지면적: 129.00㎡ (약 39.04평)

건물면적: 공부상 57.85㎡ (약 17.50평), 실제 91.4㎡ (약 27.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOO (새마을금고중앙회)

특이사항: 대항력있는임차인, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공부상 면적보다 실제 면적이 큼.

2. 입지조건

본 물건은 경주시 사정동에 위치하며, "경주공업고등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 상가와 단독주택이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 정방형의 형태로, 단독주택 부지로 이용하기에 적합합니다. 남측으로 약 1.5미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종 일반주거지역, 고도지구(10m 이하), 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존육성지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 이종대

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-12-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 조당제(1988-12-12), 박순변 외 1명(2001-10-31), 김행열(2022-04-15), 김형호(2022-04-15) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 새마을금고중앙회(2022-04-15)로부터 설정된 690,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 압류: 경주시, 동대문세무서장, 동대문구(서울특별시) 등으로부터 압류가 있었으나 말소되었습니다.

* 임의경매: 새마을금고중앙회로부터 임의경매 개시결정(2025-08-22)이 있었으며, 이는 본 사건의 근거가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 690,000,000원

* 건물 등기부 요약

* 토지와 유사한 소유권 이전 및 권리 내역을 포함하고 있습니다.

* 근저당권: 새마을금고중앙회(2022-04-15)로부터 설정된 690,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 압류: 경주시, 동대문세무서장, 국민건강보험공단 등으로부터 압류가 있었으나 말소되었습니다.

* 임의경매: 새마을금고중앙회로부터 임의경매 개시결정(2025-08-22)이 있었습니다.

* 등기부채권 총액: 690,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 경주시 사정동 일대는 상가와 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 상권이 활성화되어 있지는 않으나 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 경주공업고등학교가 있어 학생 및 교직원 관련 상권이 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 교육: 경주공업고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 상가 및 단독주택이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 구체적인 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 임차인 이종대는 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 인수해야 할 보증금이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이로 인해 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 면적과 실제 면적의 차이: 건축물대장상 건물 면적은 57.85㎡이나 실제 면적은 91.4㎡로 약 33.55㎡ (약 10평)가 더 넓습니다. 이는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으므로 건축물대장 및 현황 조사서 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 물건이 제1종 일반주거지역, 고도지구, 특화경관지구, 역사문화환경보존육성지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 690,000,000원의 근저당권 설정액은 감정가 대비 높은 수준으로, 경매 취하 또는 유찰 가능성을 시사합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 정보만으로는 본건 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시의 경우 일부 지역에 폐기물 처리 시설 등이 밀집되어 있어, 매수 시 해당 지역의 전체적인 환경을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 사정동에 위치한 단독주택으로, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 면적보다 넓은 실제 건물 면적이라는 특이사항을 가지고 있습니다. 토지에는 다양한 용도지구 지정으로 인한 개발 제한이 존재합니다. 높은 채권 총액으로 인해 경매 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실제 이용 면적이 공부상 면적보다 넓어 현황 가치가 높을 수 있습니다.

* 경주공업고등학교 인근에 위치하여 잠재적 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 경주시는 역사문화도시로서 관광객 및 관련 시설에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 388,860,200원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

최근 유사 물건 거래 사례를 살펴보면, 경주시 사정동 인근에서 2023년 6월 19일 기준, 대지면적 423.1㎡ (약 127.9평)의 단독주택이 20억원에 매매된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 7월 13일에는 경주시 사정동 소재 29.94㎡ (약 9.05평) 단독주택이 3억 3천만원에 매매된 사례도 있습니다.

본건은 감정가가 3억 8천만원 수준이고, 토지 면적이 129㎡ (약 39평), 실제 건물 면적이 91.4㎡ (약 27.65평)임을 고려할 때, 주변 시세는 높게 형성되어 있는 편입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 면적보다 넓은 실제 건물 면적(불법 건축물 가능성), 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항(고도지구, 역사문화환경보존지역 등)은 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

또한, 6억 9천만원이라는 높은 근저당권 금액은 경매 취하 가능성을 높이는 요인 중 하나입니다.

따라서, 위 고려사항들을 종합적으로 판단하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경매 시장에서는 감정가의 80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 입찰가를 결정하지만, 본 물건의 경우 현장 확인을 통한 불법 건축물 여부, 임차인과의 협의, 토지 이용 제한에 따른 실질적인 활용 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 감정가의 70% ~ 80% 선에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 환경, 불법 건축물 여부 등을 직접 확인하고, 법원 매각물건명세서 및 현황조사서를 상세히 검토하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.