나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9059 [1] 대구광역시 동구 신천동 538-3 신천역까사밀라 101동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 지하철1호선 신천역 서측 인근에 위치하며 부근은
간선대로변의 각종상가, 아파트단지, 오피스텔 등으로 형성되어있음.

교통상황

차량통행 용이하며 간선도로, 지하철역 등 교통시설과 근접하며 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층 지상16층건중 1층 105호로서
-외벽: 복합판넬, 외장석, 페어그라스창호, 몰탈위 페인트 등 마감
-내벽: 몰탈위페인트 마감
-바닥: 아스타일 마감
-천정: 텍스 마감
-창호: 스텐샤시 강화유리창호 등임.

이용상태

판매시설(일반음식점)

설비내역

공동위생설비, 천정매립형냉난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지대와 대체로 평탄하며 주상복합용건물 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭약 30미터, 동측으로 폭약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭30m~35m)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(2013-08-31)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 호별위치는 집합건축물대장상의 건축물현황도에 의거 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9059 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대구축산업협동조합 (등기부상 을3 근저당권자 및 갑12 임의경매 신청자)

1.2. 물건 정보

* 소재지: 대구광역시 동구 신천동 538-3 신천역까사밀라 101동 1층 105호

* 건물명: 신천역 까사밀라 101동

* 구분: 집합건물

* 용도: 본 물건의 전유부분은 판매시설(일반음식점)로 이용되었으며, 건물 전체는 공동주택, 판매시설, 운동시설, 교육연구시설 등이 복합된 용도로 사용되고 있습니다.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

* 토지 지분: 16.447㎡ (약 4.98평)

* 건물면적: 64.49㎡ (약 19.51평)

* 건물 지분: 64.49㎡ (약 19.51평)

* 토지/건물 합계 면적: 80.94㎡ (약 24.49평)

* 감정가: 600,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 동구 신천동에 소재하며, 지하철 1호선 신천역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 간선대로변의 각종 상가, 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집하여 형성된 도심 지역입니다.

2.2. 교통

* 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 10미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 지하철 1호선 신천역과 근접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

* 해당 토지는 근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

* 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로와 접하고 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기는 2015년 2월 5일 주식회사대영트윈빌 명의로 이루어졌으며, 이후 소유권 이전이 여러 차례 있었습니다.

* 본 건의 말소기준권리는 2015년 7월 30일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 인해 해당 근저당권, 대구신용보증재단의 가압류(갑10), 대구축산업협동조합의 임의경매개시결정(갑12) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 514,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 류

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 10월 26일

* 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 현재 미상입니다. (대항력은 없으나, 점유 현황 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 업종 (이용상태)

* 본 물건(101동 1층 105호)의 이용상태는 판매시설(일반음식점)으로 되어 있습니다.

* 건물의 전체 용도는 공동주택, 판매시설, 운동시설, 교육연구시설 등 다양하게 구성되어 있어 복합 상권의 특징을 보입니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 신천역 초역세권이라는 지리적 이점과 간선도로변에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 주변에 아파트 단지와 오피스텔이 많아 배후 주거 수요를 확보할 수 있으며, 상업시설 또한 밀집하여 경쟁 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 대중교통: 지하철 1호선 신천역이 인접해 있어 도보 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 도로망: 남측 30m, 동측 10m 도로와 접해 있어 차량 접근 및 이동이 수월합니다.

* 상업시설: 주변에 각종 상가, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 공공시설: 신천도서관, 동대구우체국, 동구보건소, 대구상공회의소 등이 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 및 기타)

* 주변에 여관, 모텔 등 숙박시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 동구청 및 관련 기관에서 운영하는 복지시설(장애인복지시설, 노인돌봄센터 등)이 다수 확인됩니다.

* 현재까지 확인된 정보상으로는 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. (추후 현장 조사 시 확인 필요)

6.2. 이용 관련 리스크

* 임차인의 경우 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대관계가 미상인 점은 참고해야 합니다.

* 건물이 공동주택, 판매시설 등 복합 용도로 사용되고 있어, 특정 업종으로의 활용 시 관련 법규 준수 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사작전상 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물의 노후 정도나 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 지역의 개발 계획이나 교통 정책 변화 등 외부 요인에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신천동, 신천역 초역세권에 위치한 근린상가(판매시설)로, 우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 6억원이나, 등기부채권 총액이 5.14억원으로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성과 비행안전구역 등 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1호선 신천역 도보 5분 이내 거리로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 다수 아파트 단지 및 오피스텔을 통한 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 높은 접근성: 대로변에 위치하여 차량 접근성이 뛰어나며, 상업시설로서의 가시성이 좋습니다.

* 복합 상권의 잠재력: 공동주택, 오피스텔 등 주거 시설과 상업, 업무 시설이 혼합된 지역으로 지속적인 상권 활성화가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 600,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 향후 시세 변동 가능성과 수익성을 고려하여 신중한 접근을 권고하며, 실제 입찰가는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 구체적인 가치 평가 후 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.