나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9035 [1] 대구광역시 북구 구암동 655 칠곡금빛타운 106동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 구암동 소재 '구암초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '칠곡금빛타운' 106동 1층 102호로서, 부근일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있는 지역으로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건 단지내까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상15층 중 1층 102호로서,
(사용승인일 : 1995.11.20)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시유리이중창임.

이용상태

가) 아파트.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9035 (1)

소재지: 대구광역시 북구 구암동 655 칠곡금빛타운 106동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

토지지분: 44.099㎡ (약 13.34평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 사용승인일: 1995년 11월 20일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 북구 구암동에 위치하며, '구암초등학교' 북서측 인근에 자리한 '칠곡금빛타운' 106동 1층 102호입니다. 주변 지역은 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2. 2.

교통상황

물건이 속한 단지 내로의 차량 진입이 용이하며, 주요 간선도로와의 접근성도 양호합니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 3.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(진성유치원 포함)으로 지정되어 있으며, 택지개발사업이 완료된 택지개발지구에 속합니다.

2. 4.

주변 시설 및 혐오시설 정보

본건은 구암초등학교, 칠곡도서관 등 교육 및 문화 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 생활 편의를 위한 각종 상업 시설 및 병원, 관공서 등이 인근에 분포하고 있어 주거 편의성이 높습니다. 현재 확인된 바로는 주변에 직접적인 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3. 1.

등기부 현황

등기부등본상 최초 공유자 전원 지분 이전 등기(1995.12.29) 후, 대구태영신용협동조합의 근저당권(2012.05.23, 140,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다. 이후 주식회사 리드코프의 근저당권(2022.02.22, 105,300,000원)이 존재하며, 채권자 대구태영신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2025.08.20, 109,907,264원)으로 본 경매가 진행되었습니다. 등기부채권 총액은 245,300,000원입니다.

3. 2.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매 낙찰 시 상기 등기부상의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3. 3.

임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 '미상'으로 표기되어 있습니다. 임차인 정보가 불명확하므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4. 1.

주변 상업 시설 및 생활 편의

물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 구암동 지역은 주거 단지와 함께 상업 시설이 발달한 지역으로, 대형마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

4. 2.

단지 내 부대시설

칠곡금빛타운은 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5. 1.

건축물 정보

본 물건은 1995년 11월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 1층 102호입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장재 및 타일로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

5. 2.

설비 내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 3.

주차 시설

총 주차 대수는 356대이며, 지상 주차 4대, 지하 주차 16대를 포함합니다. 전기차 충전기가 지상에 8대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

건축 연령

본 아파트는 1995년 사용 승인으로, 30년 가까이 된 노후 아파트에 해당합니다. 따라서 향후 재건축 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 2.

임차인 현황 미상

임대 관계가 '미상'으로 표시되어 있고, 인수 보증금이 0원이라는 점은 잠재적인 명도 저항이나 예상치 못한 권리 관계가 있을 가능성을 시사합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6. 3.

건물 관리 상태

사용 승인일이 오래된 만큼, 건물의 전반적인 관리 상태 및 유지 보수 필요성에 대한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 구암동에 위치한 칠곡금빛타운 내 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 아파트 단지 자체의 부대시설도 갖추고 있습니다. 등기부상으로는 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 1995년에 준공된 건물로 건축 연령이 높아 향후 관리 및 유지 보수, 재건축 가능성 등을 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8. 1.

입지적 장점

대구 북구의 주거 중심지에 위치하여 학군 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 구암초등학교와 인접해 있으며, 대중교통 접근성도 좋습니다.

8. 2.

실거주 목적의 적합성

84. 99㎡(약 25.71평)의 전용면적으로, 신혼부부나 소규모 가구가 실거주하기에 적합한 면적입니다.

8. 3.

잠재적 가치 상승 가능성

노후 단지의 특성상 향후 재건축 또는 리모델링 시 단지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 210,000,000원이며, 최근 유사 면적(84.99㎡)의 매매 사례는 2026년 5월 12일 210,000,000원, 2026년 5월 31일 197,000,000원으로 확인됩니다.

이는 최근 시세가 감정가 수준이거나 그 이하로 거래되고 있음을 시사합니다.

건축 연령, 임차인 현황 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가 대비 약 95% ~ 100% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리 관계 변동, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.