나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9002 [1] 대구광역시 북구 산격동 1310-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 '산격초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는
단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

동측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 동측으로 폭 약 3m의 보도블럭 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 상대보호구역, 비행안전제6구역(
전술)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨‘지적개황도’및‘사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉡이 소재하나,
평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지는 정상평가(제시외건물의 규모, 구조 등으로
볼 때 토지의 소유권행사에 제한은 없을 것으로 판단됨)하였으며, 제시외건물 기호 ㉠~㉡은
개략적인 실측에 의한 면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,

-외 벽 : 적벽돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
-바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
-창 호 : 알루미늄새시, 하이새시 및 목재 이중창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지’와 같이 제시외건물 기호 ㉠~㉡이 소재하고 있으며, 제시외건물은 개략적인
실측에 의한 면적으로 사정하여 평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9002 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 산격동 1310-21

* 용도: 단독주택

* 감정가: 172,033,120원

* 토지면적: 111.40㎡ (약 33.70평)

* 건물면적: 120.99㎡ (약 36.60평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 산격동 소재 '산격초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 동측 하향 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측 및 동측으로 폭 약 3m의 보도블럭 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

* 토지

* 소유권이전: 김경연 (1988.12.20.)

* 근저당: 한국야금주식회사 (54,000,000원, 2024.08.29.) - 말소기준권리

* 임의경매: 한국야금주식회사 (2025.08.20.)

* 건물

* 소유권보존: 김경연 (1993.10.04.)

* 근저당: 한국야금주식회사 (54,000,000원, 2024.08.29.) - 말소기준권리

* 임의경매: 한국야금주식회사 (2025.08.20.)

* 임차인 현황

* 고 : 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022.01.20., 확정 2022.01.03., 배당신고 2025.10.02.

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 권 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.11.28.

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인입니다. 배당을 통해 보증금을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다.

* 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022.10.11., 확정 2022.10.11., 배당신고 2025.10.30.

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력 있는 임차인입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준이며, 배당표 확정 시 실제 인수 여부 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세:

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 연립, 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 물건의 성격 및 가치 평가에서 차이가 있을 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 (다세대 주택):

* 2026년 6월, 전용면적 74.13㎡ (약 22.4평) 거래가 9,000만원

* 2026년 6월, 전용면적 84.72㎡ (약 25.6평) 거래가 11,000만원

* 2026년 5월, 전용면적 85.52㎡ (약 25.8평) 거래가 14,000만원

* 분석:

* 본 물건은 단독주택으로, 다세대 주택보다 단위 면적당 가치가 높을 가능성이 있습니다.

* 인근에 초등학교, 주거지, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 정확한 시세 파악을 위해 인근 단독주택 실거래가 및 매물 정보에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 산격초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활편의: 주거지역 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 간선도로 이용이 용이하여 교통이 편리한 편입니다.

* 주요 설비: 급.배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 개별난방 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 고 (보증금 60,000,000원)와 이 (보증금 1,000,000원)는 대항력이 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 이는 배당 현황에 따른 예상치이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 토지/건물 일괄 매각에 제시외 건물(21.20㎡)이 포함되나, 평가지침상 개략적인 실측 면적으로 평가되었습니다. 실제 현황 및 건축 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재건축 등 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 시세 비교의 한계: 제공된 주변 시세 정보가 다세대 주택으로, 본건 단독주택과의 직접적인 비교에는 한계가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 북구 산격동에 위치한 단독주택으로, 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 산격초등학교와 인접하여 교육적 이점이 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 가장 주의해야 할 점은 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 가능성입니다. 배당 순위 및 금액을 철저히 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

* 제시외 건물이 포함되어 있으나, 실제 현황을 반드시 답사하여 확인해야 합니다.

* 비행안전구역과 같은 지역적 제한 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 실거주 또는 장기 투자 목적으로 고려해볼 만합니다.

* 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

* 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설, 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 172,033,120원

* 주변 시세, 권리 관계, 임차인 인수 가능성, 지역 제한 사항 등 제반 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토하고, 이를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 의견이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 전문가와의 상담을 거치시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.