나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9034 [1] 경상북도 경산시 사동 21 사동2지구화성파크드림 105동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 사동 소재 ""사동고등학교"" 북측 인근에 위치하는 구분건물(아파트,
""사동2지구화성파크드림 105동 15층 1505호)로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설,
단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 일반차량 출입 용이하며, 대중교통수단이용 등 제반 교통사정은 무난시
됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 15층 1505호 단위세대로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 실내바닥재 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전 설비, 승강기설비 및 도시가스
에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 남서측으로 개설된 왕복 4차선 포장도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역((별도확인)), 소로3류(폭 8m 미만)(366(국))
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(377(특))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-08-26)(경산시고시
제2019-106호(2019.08.26.))(접합) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주
택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축
사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-17
4호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사동고등학교)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(사동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9034 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상북도 경산시 사동 21 사동2지구화성파크드림 105동 15층1505호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 65.33㎡ (약 19.76평)

토지지분: 65.3336㎡ (약 19.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 104.27㎡ (약 31.54평)

건물지분: 104.2724㎡ (약 31.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 평가액 및 매각 조건

감정가: 371,000,000원

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 사동 소재 ""사동고등학교"" 북측 인근에 위치하는 아파트로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 학교 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건 아파트단지까지 일반차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 이용 등 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트 단지는 남서측으로 개설된 왕복 4차선 포장도로를 통해 진출입 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역((별도확인)), 소로3류(폭 8m 미만)(366(국))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(377(특))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-08-26)(경산시고시 제2019-106호(2019.08.26.))(접합)

가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

상대보호구역(사동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

절대보호구역(사동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 최근 근저당권 및 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 등기가 설정되었으나 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태임.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 2024년 5월 27일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (권리금액: 316,800,000원)

이 권리보다 늦게 설정된 가압류(신한저축은행, 유니애대부) 및 임의경매(한국주택금융공사)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요에 특이사항 없음.

즉, 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 가능성이 높음.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 현재까지 파악된 바로는 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 경상북도 경산시 사동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 편리할 것으로 판단됨. 사동고등학교가 북측 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 상가 및 교육 시설이 분포하고 있음.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 단, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요함.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 사동2지구화성파크드림

사용승인일: 2010년 10월 21일 (준공 16년차)

주소: 경상북도 경산시 사동 21

세대수: 총 505세대 (105동은 64세대)

주차대수: 총 18대 (지하 17대, 지상 6대 - 정보 오류 가능성 있음)

최고층: 18층

5.2. 교육환경

본건은 사동고등학교와 인접하여 교육 환경이 양호함. 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상의 리스크

등기부등본상 명확한 인수되는 권리는 보이지 않으나, 임차인 현황의 "미상" 표기는 추가 확인이 필요한 부분임.

6.2. 물리적 리스크

준공 후 16년이 경과한 아파트로, 내부 시설 노후화 및 유지보수 필요 여부를 고려해야 함.

6.3. 주변 환경 리스크

현장 방문 시 파악되지 않은 주변 환경 변화 가능성 및 민원 발생 소지 등에 대한 점검이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경산시 사동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있음. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시장 가치가 높을 것으로 예상되며, 권리 관계 또한 명확하여 인수에 따른 위험 부담이 낮음. 다만, 아파트의 연식과 임차인 정보의 불확실성에 대한 추가적인 확인이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 적정 시세 대비 저평가된 감정가: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능.

* 양호한 입지 및 학군: 학교와 근접하며 주거 환경이 안정적인 지역.

* 확인된 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 가능성이 높아 안전한 투자를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 거래가 분석 결과 (2026년 5월 실거래가 기준):

* 119.05㎡ (공급면적) 기준: 332,500,000원 ~ 405,000,000원

* 130.63㎡ (공급면적) 기준: 435,000,000원

본건은 전용면적 104.27㎡ (약 31.54평)이며, 공급면적은 약 135.4㎡ (약 40.95평)로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산정한 시장 가치는 약 4억 5천 5백만원 ~ 4억 6천만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 3억 7천 1백만원은 시세 대비 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

안정적인 수익률 확보와 경쟁력 있는 입찰을 위해, 본건의 예상 입찰가는 400,000,000원 (4억원) 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 감정가를 상회하지만, 시장 시세 대비 여전히 충분한 투자 매력을 가지는 범위입니다.

입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태, 주변 환경, 임차인 현황 등을 상세히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.