나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9009 [1] 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 506-1 우영 101동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 ""복성네거리"" 남서측 인근에 위치하고 있는
""우영아파트 제101동 제4층 제401호"" 단위세대로서, 부근은 중소규모의 공장, 농경지 및
임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 용이하며, 북측 인근 간선도로변에 버스승강장이 소재하는 등
제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 101동 지상 5층건 중 4층 401호 단위세대로서
사용승인일은 1992.06.05일이며
외벽 : 몰탈위 페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며, 방3, 거실, 주방, 욕실2 등으로 조사됩니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 토지로서 부근은 북측 하향의 완경지이며, 아파트부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지 동측으로 왕복 2차선 진입도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,2): 공히 계획관리지역, 도시지역, 준공업지역, 성장관리계획구역, 가축사육
제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.

2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로
인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하였으니 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

물건 비고

재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

경상북도 칠곡군 약목면 복성리 506-1, 우영아파트 101동 4층 401호

본 물건은 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 약OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 65.04㎡ (약 19.7평)

건물 면적: 76.56㎡ (약 23.2평)

해당 아파트는 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 1992년 6월 5일에 사용 승인되었습니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개로 구성되어 있습니다.

공급 면적은 약 98.73㎡ (30평형)으로 추정됩니다 (건물면적 76.56㎡는 전용면적 기준, 총면적 14645.4㎡, 세대수 190세대, 동수 5동, 총 주차 128대 정보 참고).

1.3. 매각 조건

감정가: 29,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 소재 ""복성네거리"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 중소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 북측 인근 간선도로변에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 기록이 있으며, 2015년 6월 29일 약목농업협동조합 명의의 근저당권(채권액 40,800,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 2025년 8월 20일 약목농업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정(채권액 29,295,564원)이 등기되었습니다.

총 채권액은 40,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 2015년 6월 29일자 근저당권보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 구체적인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 칠곡군 약목면 복성리는 중소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 아파트 단지는 이러한 주변 환경 속에서 주거 기능을 담당하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

아파트 단지 주변으로 복성네거리가 인접해 있으며, 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 가능합니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 노후도

건축 사용승인일이 1992년 6월 5일로, 30년 이상 경과한 노후 아파트입니다. 이에 따라 건물 내부 및 외부 마감 상태, 설비 등의 노후화에 대한 점검이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유 및 특별 조건

본건은 재매각 물건으로, 이는 이전 입찰 과정에서 문제가 있었거나 유찰되었을 가능성을 시사합니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높으므로 자금 계획 시 유의해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 접근성

사용승인일로부터 상당 기간이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 감정평가서상 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태 파악이 제한적이었음을 명시하고 있어, 현장 방문 시 정확한 상태 확인이 중요합니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계 및 내부 마감 상태 등에 대한 구체적인 정보가 미상으로, 인수할 임차인이 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 약목면에 위치한 30년 이상 경과한 아파트입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있으나, 재매각 물건이라는 점과 특별 매각조건(보증금 20%)을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 건물 노후도 및 내부 상태 확인이 필수적입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수될 권리는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

칠곡군 약목면 지역의 주거용 부동산으로서, 지역 내 시세 변동 추이를 파악하고 향후 개발 가능성을 고려한 투자가 가능합니다. 노후된 건물의 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 장기적인 관점에서 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월부터 6월까지 유사 면적(76.56㎡)의 거래 사례를 살펴보면 21,000,000원에서 25,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 29,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 재매각 물건이고 건물 노후도를 고려할 때, 보증금 20%의 특별 조건을 감안하여, 최근 실거래가 상한선인 25,000,000원 내외에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 경쟁 입찰자 수 및 현장 조사 결과에 따라 유동적으로 판단해야 합니다. 입찰 희망가는 23,000,000원에서 26,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.