나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1142 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층115호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 ""충청남도교육청"" 남서측 인근에 위치하며, 주
위는 공공청사, 오피스텔 및 근린상가 등으로 이루어진 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진·출입 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하고 운행횟수 및
배차간격 등을 감안하면 제반 교통사정은 양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건물 내 1층 115호/116호로서,
외벽: 치장석재 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2): 각각 근린생활시설(현황'공실') 상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, ""상업.업무용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 35m 및 남측으로 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청
이전신도시개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 기호(1,2)는 등기사항전부증명서상 별개의 호수로 등재되어 있으나 양호수간 벽체
가 없는 상태임.

물건 비고

116호와 경계구분이 없는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1142 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 897 아르페온2차 1층115호

* 용도: 근린주택 (근린생활시설)

* 감정가: 298,000,000원 (2억 9천 8백만원)

* 토지면적: 34.04㎡ (약 10.30평)

* 토지지분: 34.042㎡ (약 10.30평)

* 건물면적: 39.75㎡ (약 12.03평)

* 건물지분: 39.75㎡ (약 12.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 금마농업협동조합 (금OOOOOOO)

* 특이사항: 116호와 경계구분이 없는 상태임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 "충청남도교육청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공공청사, 오피스텔 및 근린상가 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진·출입이 용이하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 양호한 지역입니다.

* 도로상태: 북측으로 약 35m 및 남측으로 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 도청이전신도시개발예정지구에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 금마농업협동조합의 임의경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리는 2020년 12월 23일 접수된 금마농업협동조합의 근저당권(을1)으로, 본 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이후에 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(갑11), 압류(갑12, 갑21), 가압류(갑13) 등이 말소 예정 권리에 포함됩니다.

* 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원으로, 별도의 임차인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건 명세서 상 별도로 명시된 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 공공청사, 오피스텔, 근린상가 등이 복합적으로 분포하여 상업 및 업무 기능이 혼재된 지역입니다.

* 충청남도 도청 이전 신도시 개발 예정 지구에 속해 있어, 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지 및 공공기관이 밀집하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 주변에서 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 충청남도교육청 인근에 위치하여 행정 및 공공 서비스 접근성이 우수합니다.

* 주변의 근린상가 및 오피스텔 단지로 인해 다양한 편의시설, 식당, 병원 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 본건(115호)과 116호 사이에 경계 구분이 없는 상태로, 물리적으로 하나의 공간처럼 사용되고 있다는 점입니다. 이는 구분 소유권 행사나 별도 임대/매각 시 명확한 벽체 설치 등 추가적인 비용과 공사가 필요함을 의미합니다.

* 이러한 물리적 결함은 향후 전유 부분의 활용 및 가치 평가에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 전체 호수가 100개로 비교적 많은 편이며, 1층 상가라는 점을 고려할 때 공실 발생 시 공실 기간이 길어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충남 홍성군 내포신도시 개발 지역 내 상가 건물 1층에 위치한 근린생활시설입니다.

* 입지적으로는 공공기관 및 상업 시설 밀집 지역에 속해 있고, 신도시 개발로 인한 장기적인 성장 잠재력을 가지고 있다는 장점이 있습니다.

* 그러나 115호와 116호가 합쳐져 경계 구분이 없는 물리적 결함은 명확한 리스크이며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 수반됩니다.

* 이러한 단점을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 내포신도시 개발의 중심 지역에 위치하여 향후 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 다수의 공공기관 종사자 및 신도시 주민을 배후로 한 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 1층 상가로서 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 298,000,000원 (2억 9천 8백만원)

* 본 물건은 115호와 116호가 합쳐져 경계 구분이 없는 중대한 하자를 가지고 있습니다. 이로 인해 별도 공간 분리를 위한 공사 비용이 발생할 것으로 예상되며, 이는 물건의 가치를 상당 부분 하락시키는 요인입니다.

* 주변 유사 상가에 대한 직접적인 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산정이 어렵지만, 1층 상가로서의 가치와 하자를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 제안합니다. 적정 입찰가는 약 220,000,000원 (2억 2천만원) 수준에서 결정될 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.