나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503258 [1] 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 101동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 '법동중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
근린생활시설, 단독주택, 학교, 공원 등으로 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 15층 아파트 내 제101동 제10층 제1004호로서,
(사용승인일: 1993.11.12)

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건 '아파트(건축물현황도상 방3,거실겸주방,욕실,다용도실,발코니 등)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지인 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 북측으로는 폭 25M내외, 서측으로는 폭 20M내외, 남측 및 동측으로는 폭
15M내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업), 대로3류(폭 25m~30m
)(2019-08-28)(대로3-18)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(법동3)(접합
), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(2021-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용
에 관한 법률>, 문화유산보호구역(문화재로부터200m영향성검토구역)<문화유산의 보존 및 활용
에 관한 법률>, 택지개발지구(법동,송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발
촉진법>, 택지개발지구기타(공동주택용지)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계
족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503258 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 101동 10층1004호

* 용도: 아파트

* 감정가: 187,000,000원

* 토지면적: 30.60㎡ (약 9.26평) (토지지분 30.6039㎡)

* 건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평) (건물지분 59.34㎡)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: (명시된 사항 없음)

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 대덕구 법동 소재 '법동중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 유사 사다리형의 평지로, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 아파트 단지는 북측 25m, 서측 20m, 남측 및 동측 15m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(법동지구 택지개발사업)에 속하며, 대로3류, 중로1류, 중로2류 등의 도로와 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 각종 보호구역(교육환경, 문화유산), 택지개발지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 변동: 1997년 이재일, 2008년 송영식으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2011년 10월 24일 동대전농업협동조합의 근저당권(60,000,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

* 기타 권리: 을11 근저당권(박찬수, 130,000,000원), 갑7 가압류(비엔케이캐피탈, 56,819,845원), 갑8 압류(대전세무서장), 갑9 임의경매(박찬수, 103,000,000원), 갑10 임의경매(박찬수, 103,000,000원) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 246,819,845원

* 임차인 현황:

* 임차인: 황미화

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-03-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고란에 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 대전광역시 대덕구 법동 지역은 주거 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 지역으로, 아파트 단지를 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있습니다. 법동중학교와 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 인근 간선도로 이용이 편리하여 기본적인 상권 기능은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 그린타운

* 주소: 대전광역시 대덕구 법동 195-1

* 사용승인일: 1993년 11월 12일

* 단지 규모: 총 12개 동, 1050세대

* 건축 구조: 철근콘크리트조, 최고 15층

* 면적: 전용면적 76106.22㎡, 총면적 98271.87㎡

* 주차: 총 503대 (지상 4대, 지하 26대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 전기차 충전기: 지상 14대

* 이용 상태: 본건은 건축물 현황도상 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실, 발코니 등으로 이용 중인 아파트입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 단지 인근에 학교(법동중학교 등)와 공원 등이 위치해 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있으며, 유사 사건 번호(2025타경503533)가 등기부상 확인되나 모두 말소 처리되어 현재 경매 절차에 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 진행 시 관련 서류 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1993년에 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 아파트 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건 대전 대덕구 법동 그린타운 아파트 101동 1004호는 대전지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 주변 학교 및 편의시설과의 접근성이 양호하고, 단지 규모가 크며 관리 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 중복사건 기록과 건축 연도 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 대덕구 법동은 비교적 안정적인 주거 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 아파트의 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 학교, 공원, 상업 시설 등이 인근에 있어 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 187,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 전용면적 약 85㎡ (84.835㎡, 84.93㎡) 아파트 기준으로, 2026년 6월에 227,000,000원 ~ 250,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 전용면적 59.34㎡ (약 17.95평)으로, 제공된 시세 정보와 면적 차이가 있습니다.

* 유사 면적(약 18평)의 아파트 거래 사례를 추가 조사한 결과, 현재 시세 기준으로 170,000,000원 ~ 185,000,000원 수준으로 파악됩니다. (참고: 외부 검색 결과 기반으로 시세 추정)

* 인수할 보증금: 0원

* 종합 판단: 감정가는 187,000,000원이며, 파악된 시세 범위를 고려할 때 감정가가 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다. 유찰 가능성 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으나, 보수적으로 접근 시 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

* 추천 입찰가: 약 175,000,000원 (본 물건의 시세, 현장 조사, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.