나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3800 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1087 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하는 상업용부동산 제4층 제401호로, 주위는 상업업무시설, 백화점, 주상복합건물, 아파트단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 4층 401호로서,

외벽 : 석재 붙임 등,
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등,
바닥 : 타일마감 등,
창호 : 강화유리, 새시창 등임.

이용상태

근린생활시설(공부상 제2종근린생활시설 당구장 및 제2종근린생활시설 일반음식점 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 유사 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(둔산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(당구장)과 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 나누어져 있으며, 별지 '호별배치도', '사진용지'와 같이 일반음식점, 당구장, 복도 등으로 나누어 이용중인바 경매진행시 유의하시기 바람.



- 현장조사시 대상호 일부의 경우 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 외부에서 관찰되는 상태 및 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 이해관계인 탐문사항 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 유의바람.

물건 비고

이 사건 호실은 건축물현황도면상 4층 전체에 해당하고, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(당구장)과 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 나누어져 있으며 일반음식점, 당구장, 복도 등으로 나누어 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3800 (1)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1087, 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 1,930,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적

토지 면적: 249.83㎡ (약 75.58평)

건물 면적: 710.99㎡ (약 215.08평)

건축물 총 연면적: 4,556.33㎡ (약 1,377.81평)

건물 부지 총 면적: 1,159.7㎡ (약 350.78평)

1.3. 건물 현황

건물 구조: 철골철근콘크리트 구조 (철골철근콘크리트 지붕, 지하 1층, 지상 5층 건물 중 4층 401호)

이용 상태: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(당구장) 및 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으며, 현재 일반음식점, 당구장, 복도 등으로 분할하여 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동에 위치하며, '갤러리아백화점' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 상업업무시설, 백화점, 주상복합건물, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 대전의 대표적인 도심 상권 중 하나입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통 시설 및 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 교통이 매우 편리합니다.

남서측 및 북서측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지 형상은 대체로 평탄한 유사 사다리형이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획은 준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구), 소로1류에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(둔산여자고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리: 2021년 11월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을4)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 경매개시결정 등기 등은 모두 소멸됩니다.

현재 파악된 정보상, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김미화

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 06월 26일

* 대항력: 없음

* 이보호

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입(사업)일자: 2019년 06월 19일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 09월 12일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.3. 인수 보증금 및 채권 총액

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 자료 기준. 단, 대항력 있는 임차인 이보호씨의 보증금 60,000,000원에 대한 최종 인수 여부는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.)

등기부 채권 총액: 1,392,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건이 위치한 둔산동 일대는 대전의 주요 상업 및 업무 중심지로, 갤러리아백화점 타임월드점, 이마트, 홈에버 등 대형 상업시설이 밀집해 있으며, 시청, 법원 등 관공서도 소재하여 유동인구와 배후수요가 매우 풍부합니다.

특히 갤러리아백화점 사거리(은하수 사거리) 주변은 젊은층과 주부, 직장인 등 다양한 계층이 소비하는 복합상권으로 활성화되어 있습니다.

4.2. 업종 및 임대 현황

본 물건은 4층 전체를 근린생활시설(당구장, 일반음식점)로 사용하고 있어, 해당 업종에 대한 잠재적 수요가 존재합니다.

지역 내 상권이 활성화되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대되나, 경쟁 업종의 난립으로 인한 경쟁 심화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

인근에 백화점, 대형마트, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

주거단지와의 접근성 또한 우수하여 직주근접성이 요구되는 수요층 흡수에 유리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성이 좋아 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 이보호씨(보증금 60,000,000원, 전입일자 2019.06.19)가 존재합니다. 비록 확정일자가 없고 배당신고일자가 제시되어 있으나, 말소기준권리(2021.11.19)보다 앞선 대항력으로 인해 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 임대차 관계를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다. (제시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당을 통한 소멸을 전제로 한 것으로 판단되나, 최종 확인 필요)

6.2. 내부 상태 및 현황

현장 조사 시 일부 내부 확인이 곤란했던 점을 고려할 때, 실제 내부 상태, 설비 상태, 하자 여부 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6.3. 시장 및 운영 리스크

둔산동 상권은 활성화되어 있으나, 경기 변동, 업종 변화, 임대 경쟁 등에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

집합건물 특성상 관리비 연체 등 공용 부분에 대한 문제 발생 가능성도 고려해야 합니다.

건축물대장상 용도(제2종근린생활시설) 외 다른 용도로 사용하거나 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.4. 주변 환경

일부 과거 보도에 따르면 둔산동 로데오거리 등에서 불법 쓰레기 투기 문제가 지적된 바 있으나, 이는 상가 운영상의 직접적인 리스크보다는 지역 환경 관리 측면에서 참고할 사항입니다. 특별히 혐오시설이 인접하여 물건 가치에 영향을 미칠 만한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전의 핵심 상권인 둔산동에 위치한 4층 전체 규모의 상가로, 갤러리아백화점 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 대전 지역의 주요 행정, 금융, 유통 중심지로서 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석을 더욱 신중하게 할 필요가 있으며, 내부 현황에 대한 추가 확인이 요구됩니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사 후 접근한다면, 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전의 대표 상업지구인 둔산동에 위치하여 장기적인 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 기대.

* 4층 전체를 소유하는 독점적 면적으로, 다양한 업종 전환 및 공간 재구성 용이.

* 갤러리아백화점 등 주요 상업시설과 인접하여 높은 집객 효과 기대.

* 대전의 중심 상권으로, 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리.

* 준주거지역, 지구단위계획구역 등 개발 잠재력이 있는 지역.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 것으로 자료상 명시되어 있으나(인수 보증금 합계: 0원), 대항력 있는 임차인 이보호씨(보증금 60,000,000원)에 대한 최종 인수 여부는 반드시 입찰 전 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

예상 입찰가는 제공된 감정가 1,930,000,000원을 기준으로, 물건의 입지, 상태, 권리관계, 시장 상황, 그리고 본건의 특수성(대항력 있는 임차인 등)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로 본 물건과 유사한 조건의 경매 물건 낙찰가율, 최신 시세 동향, 그리고 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.