나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503186 [1] 충청남도 금산군 진산면 만악리 494-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 진산면 만악리에 소재하는 부동산으로서, 본건 주변은 공업시설, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능함.

형태 및 이용상태

기호 1, 3 토지는 부정형의 토지이며, 기호 4토지는 사다리형의 토지임.
기호 1 토지는 공장건물의 부지로 이용중이며, 기호 3,4토지는 도로 등임.

인접 도로상태

본건 기호 1은 남동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.
본건 기호 3, 4는 현황도로 등의 상태로서 인접한 왕복 1차선의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1, 3, 4>
계획관리지역(비도시지역), 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>에 지정되어있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호 1 토지상 아래와 같은 제시외 물건이 소재하여 귀 제시사항에 따라 토지감정평가명세표상에 그 가액을 기재하고, 토지건물감정평가명세표 비고란에 제시외 물건 ㉣, ㉥에 의하여 제한받는 경우의 토지가액을 병기하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.

㉠ 보일러실 및 창고, 판넬조 판넬지붕-가추(약 10㎡), 기호 2 주건물동 부합물
㉡ 복층 사무실, 판넬조 (외부계단포함, 약15㎡), 기호 2 주건물동 복층 부합물
㉢ 경량철골 구조물(약 24㎡), 기호 1 토지상 소재
㉣ 다용도실, 파이프조 판넬지붕 및 기타지붕 (약 42㎡ - 각 21㎡ 2개동),
기호 1 토지상소재
㉤ 호이스트, 기호 2 주건물동 1층 내부소재
㉥ 수목, 수목(대추나무 2주), 기호 1 토지상 소재
㉦ 관정

나. 본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 상기의 제시외 물건으로 평가하지 아니한 외부수도시설 등은 토지에 포함하여 평가하였으며, 내부사무실 및 격벽, 외부비가림막 등은 건물가액에 포함평가하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람.

다. 본건 토지상 이동이 가능한 컨테이너(컨테이너형 냉장창고) 및 동산 등은 별도 제시외 물건으로 평가하지 아니하였는바, 경매진행 및 경매참여시 참고하시기 바람.

라. 본건 건물내 이동가능성 등이 있는 기계기구(기계기구와 관련된 보일러시설포함) 등은 별도로 평가하지 아니하였고, 건물 보일러실에 설치된 ‘건물 화장실 및 샤워장 온수 시설과 관련된 온수용보일러’는 건물에 포함평가하였는바, 경매진행 및 경매참여시 참고하시기 바람.

마. 『주건축물내에 설치된 ‘독립성여부 및 부합여부를 명확하게 판단하기 어려운 호이스트(제시외 물건㉤)’』와 『물리적으로는 이동가능성이 있다고 사료되나 외견상 건축물의 외형을 어느정도 형성하였다고 사료되는 ‘다용도실 건축물(제시외 물건㉣)’』은 일단 제시외물건으로 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 공히 경량철골구조 판넬위슁글지붕 단층 공장으로서,

외벽: 판넬마감 등임.
내벽: 판넬마감 및 타일 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

본건은 공히 공장 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지 감정평가 요항표 '(6) 제시목록 외의 물건' 참고.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 물건(감정평가서상 ㉠~㉦) 매각 포함
- 지상의 이동이 용이한 컨테이너(컨테이너형 냉장창고) 및 동산 등과 건물 내의 이동이 가능한 기계기구(기계기구와 관련된 보일러시설 포함)는 매각 제외
- 일괄매각으로 공유자 우선매수권 없음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 대전지방법원 2025타경503186 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 금산군 진산면 만악리 494-2이며, 용도는 공장입니다.

감정평가액은 510,345,500원입니다.

토지 면적은 1860.00㎡ (약 562.65평)이며, 건물 면적은 468.00㎡ (약 141.57평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 농OOOOOOOO (농업협동조합중앙회 추정)입니다.

본 물건은 감정평가서상 제시외 물건 ㉠부터 ㉦까지 매각에 포함되는 특징이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 금산군 진산면 만악리에 소재하며, 주변 지역은 공업시설, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량을 통한 접근이 용이하며, 본건 토지(기호 1)는 남동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배수구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 08월 03일에 등기된 만인산농업협동조합의 근저당권 (채권액 1,104,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수되는 소유권 외 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

토지 등기부채권 총액은 약 1,461,632,705원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 1,451,951,485원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 공장 용도로 사용되고 있으며, 주변에 공업시설이 혼재하는 지역입니다.

이는 해당 지역 내 산업 활동과 연계된 상권 특성을 나타냅니다.

주변의 공업시설 종사자들을 위한 수요가 있을 수 있으며, 물류 이동의 편의성이 중요할 것으로 보입니다.

전통적인 상업지구와는 다른, 산업 활동 중심의 지역 상권으로 이해할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 공업시설, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 편의시설이나 주거 관련 기반 시설은 일반적인 도심 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

교통은 차량 접근이 가능하며, 공장 부지로서의 기능을 수행하기에 필수적인 도로 접근성은 확보되어 있습니다.

정확한 주변 편의시설, 교육, 의료 시설에 대한 정보는 부족하나, 공장 지역의 특성상 해당 기능을 수행하기 위한 최소한의 인프라가 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

공유자 우선매수권 관련 모순: '공유자우선매수신고' 사실이 있으나, 주의사항에 '일괄매각으로 공유자 우선매수권 없음'으로 명시되어 있어 혼란의 소지가 있습니다. 입찰 전 법원에 정확한 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, '임대관계는 미상임'이라는 문구가 있어 실제 임대 현황 및 미상의 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 추후 명도 과정이나 임대료 수취 등에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

제시외 물건 포함 및 제외: 일부 제시외 물건(㉠~㉦)이 매각에 포함되지만, 이동이 용이한 컨테이너, 동산, 기계기구 등은 매각에서 제외됩니다. 현장 방문 시 포함 및 제외 물건의 정확한 상태와 범위를 파악하는 것이 중요합니다.

토지 이용 규제: 본건 토지는 가축사육제한구역에 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 시설 운영 시 제한을 받을 수 있습니다.

도로 접근성: 남동측으로 왕복 1차선 포장도로에 접해 있어, 대형 차량의 통행이나 물류 이동에 다소 불편이 있을 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 공업시설이 혼재된 지역이므로 공해 등 일반적인 공업 지역의 환경적 요소를 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 충청남도 금산군 진산면 만악리에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 510,345,500원이며, 현재 공장으로 이용 중입니다. 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 공유자 우선매수권 관련 모순, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크가 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 제시외 물건 중 일부가 포함되는 점과 제외되는 점을 현장 답사를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 해당 물건의 투자가치는 주변 지역의 산업 수요, 교통 접근성, 토지 이용 규제, 그리고 잠재적 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

8. 투자포인트

일괄 매각으로 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 비교적 안전합니다.

공장 용도에 적합한 지역에 위치하며, 주변 공업시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

일부 제시외 물건이 매각에 포함되어 있어 추가적인 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

- 인근 유사 공장 부동산의 최근 실거래가 및 시세 조사.

- 현장 방문을 통한 건물 상태, 부대 시설, 주변 환경에 대한 정밀 실사.

- 공유자 우선매수권 관련 법적 명확성 확인.

- 향후 물건 활용 계획 수립 및 예상 수익률 분석.

- 법원 감정가(510,345,500원) 및 현재 진행 중인 채권 총액 등을 고려한 보수적 접근.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 일정 비율 이하에서 시작하나, 본건은 개별 특성에 따라 변동성이 클 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.