나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3730 [1] 세종특별자치시 소담동 526 로이어즈타워 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""글벗중학교"" 북동측 인근에 위치하는 로이어즈타워 제1층 제110호로서, 주위는 상업, 업무용 건물, 근린생활시설, 배후지로는 대단위 아파트단지 및 각급 학교 등이 주를 이루고 있어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 BRT정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상8층 건물 중 제1층 제110호로서,
(사용승인일:2018.07.17
외벽: 돌붙임 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로서 음식점으로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업 및 업무용 시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 인접호와 경계구분없이 음식점으로 이용중에 있으니 경매 진행시 재확인하시기 바람.

- 본건은 등기사항전부증명서상 대지권이 미등기되어 있으나 관리사무소 및 티에스주식회사 등에 탐문결과 일정 대지지분을 소유한 것으로 사료되는바 적정대지지분을 고려하여 감정평가하였으니 경매 진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 미등기 대지권 있으며 그 비율은 1674분이 15.15임(다만, 분양계약서상의 대지지분임에 비율의 증감이 있을 수 있음). 최저매각가격에 대지권 가격 포함됨.
- 인접호수(111호, 112호)와 벽체 구분 없이 일단의 근린생활시설(음식점)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3730 (1)

소재지: 세종특별자치시 소담동 526 로이어즈타워 1층 110호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 944,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (참고: 본 건물 부지 면적 1674㎡, 약 506.38평)

토지지분: 0㎡ (참고: 분양계약서상 대지지분 비율 약 15.15 / 1674)

건물면적: 51.75㎡ (약 15.65평)

건물지분: 51.75㎡ (약 15.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종중앙농업협동조합

건물 사용승인일: 2018년 7월 17일

건물 규모: 지하 3층, 지상 8층 (본건 1층)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 내부 현황: 총 66개 호수 중 110호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 세종특별자치시 소담동에 소재하며, "글벗중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업, 업무용 건물, 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 및 각급 학교 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 BRT정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 40미터, 남서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 10월 19일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸됩니다. (예: 근저당권, 임의경매 개시결정 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (기타참고사항에서 지상권 관련 언급은 있으나, 실질적인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 2월 13일

* 확정일자: 2025년 11월 25일

* 배당신고일자: 2025년 11월 25일

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인 최 는 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원에 대한 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 세종시 소담동 로이어즈타워 1층에 위치한 근린상가로, 주변에 대단위 아파트 단지와 여러 학교가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 본 상가는 제1종근린생활시설 용도이며, 현재는 인접 호수(111호, 112호)와 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 통합되어 음식점으로 이용 중입니다. 이러한 통합 이용 현황은 향후 독점적인 운영 또는 분할 사용 시 복합적인 이슈를 야기할 수 있으므로, 경매 진행 시 현장 재확인이 필수적입니다.

* 본 건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 다양한 업종의 영업이 가능하며, 주요 도로와 BRT 정류장이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 "글벗중학교"가 위치하고 있으며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 제공된 정보 상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 학교가 인접해 있어 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태로 되어 있습니다. 분양계약서상 기재된 대지지분 비율(1674분의 15.15)은 추후 변동될 가능성이 있으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 관련 권리 정리 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 인접 호수와 벽체 구분 없는 이용: 110호, 111호, 112호가 현재 하나의 공간으로 통합되어 음식점으로 사용 중입니다. 이는 경매 낙찰 후 원상복구 의무, 분할 사용 시 설비 분리 문제, 또는 점유 관계에 있어 복잡한 이슈를 야기할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 이용 현황 파악이 매우 중요합니다.

* 임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 최 는 대항력이 없는 상태이므로, 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금 10,000,000원을 인수하게 될 위험이 있습니다.

* 임대관계 미상: '기타참고사항'에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 현재 점유 형태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 임차인 정보가 별도 명시되어 있어 해당 임차인 관련 사항으로 해석 가능합니다.)

1.6. 종합 의견

본 건은 세종시 소담동에 위치한 로이어즈타워 1층 상가로, 비교적 신축 건물이며 배후 수요가 풍부하고 교통 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 대지권 미등기, 인접 호수와 통합 이용으로 인한 복합적인 문제, 그리고 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 위험 등 여러 특이사항 및 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 현장 조사를 통해 명확히 확인한 후 신중하게 입찰을 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용 승인되어 건물의 노후도가 낮으며, 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 풍부한 배후 수요: 대단지 아파트와 학교가 인접해 있어 안정적인 고객 유치가 가능합니다.

* 우수한 접근성: 주요 도로변에 위치하며 BRT 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업 지역 입지: 일반상업지역으로 다양한 업종 전환 및 사업 확장의 유연성을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정은 제시된 정보만으로는 어렵습니다. 대지권 미등기, 인접 호수와의 통합 이용, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 가능성 등의 리스크 요인을 해소하기 위한 추가 비용 및 잠재적 손실을 종합적으로 고려해야 합니다. 더불어, 주변 상권의 실제 시세, 공실률, 예상 임대 가능 금액, 그리고 향후 지역 발전 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다. 따라서, 본 건에 대한 상세한 현장 조사를 통한 실사 확인과 권리관계에 대한 재확인 후에, 보수적인 관점에서 입찰가를 신중하게 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.