나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30740 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1364 스타타워 5층501호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 “한국가스안전공사” 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

공히 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상5층 중 5층 501,502호 로서,
- 외벽 : 복합판넬 등 마감입니다.
- 내벽 : 내부 인테리어 등 마감입니다.
- 창호 : 샷시창호등 마감입니다.

이용상태

기호(1) : 노래연습장으로 이용중입니다.
기호(2) : 유흥주점으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용 승강기설비 등이 있으며, 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

맹동면 두성리 1364
: 도시지역(2013-01-07) , 일반상업지역(2015-12-31) , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-18)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(특)2-19)
(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

노래연습장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30740 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무OOO (무주농업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1364 스타타워 5층 501호

감정가: 602,000,000원

용도: 위락시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설, 판매시설)

토지 면적: 142.93㎡ (약 43.2평)

건물 면적: 221.00㎡ (약 66.8평)

특이사항: 공동담보

주의사항: 노래연습장으로 이용 중임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 “한국가스안전공사” 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 및 계획

토지는 가장형의 상업용 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 북서측으로 중로 2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로 2류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2017년 2월 9일 접수된 무주농업협동조합의 근저당권(을3, 684,000,000원)입니다.

이 외 소유권 보존 및 이전 등기, 무주농업협동조합의 근저당, 주식회사 케이뱅크, 경기신용보증재단, 기흥세무서장, 광주은행의 가압류 및 압류가 등재되어 있으나, 위 근저당권을 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 753,798,385원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입(사업)일자: 2025년 11월 5일

확정일자: 2025년 11월 5일

배당신고일자: 2025년 11월 20일

대항력: 없음

3.3. 인수 가능한 권리

본건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 음성군 맹동면 두성리는 최근 혁신도시 개발과 맞물려 개발이 진행되고 있는 지역으로, 일반상업지역에 해당하여 상업 활동에 유리한 입지입니다. 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 기본적인 배후 수요가 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

"한국가스안전공사"와 같은 공공기관이 인근에 위치하여 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 한 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 제2종근린생활시설, 위락시설, 판매시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 업종 전환을 통한 추가적인 수요 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교통망으로는 중로 2류 도로와 인접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 개발 이슈

혁신도시 개발예정지구 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 건물 관련 리스크

건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설, 판매시설로 등재되어 있으나, 현재 노래연습장 및 평가서상 유흥주점으로 이용 중인 점을 감안할 때, 해당 업종 영위와 관련된 허가, 신고, 규제 사항 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 및 기타 리스크

대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 경매에 나왔으므로, 다른 공동담보 물건과의 채무 관계 등을 추가로 확인할 필요가 있을 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 충주지원 2025타경30740 (1) 사건으로, 충청북도 음성군 맹동면 두성리 스타타워 5층 501호에 소재하며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 감정가는 602,000,000원이며, 면적은 토지 142.93㎡, 건물 221.00㎡입니다. 일반상업지역에 위치하며 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금은 없습니다. 현재 노래연습장 등으로 이용 중인 점을 고려할 때, 다양한 상업적 활용이 가능합니다. 입지 조건, 개발 가능성, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 상세한 현장 조사 및 법적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 가능성이 높은 혁신도시 예정지구 내 일반상업지역에 위치

* 위락시설, 근린생활시설, 판매시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담 최소화 (인수 보증금 0원)

* "한국가스안전공사" 및 인근 아파트 단지의 배후 수요 확보

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 개발 전망, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 제공 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.