나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2114 [1] 충청북도 충주시 대소원면 대소리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 대소리 소재 ""윗말마을"" 내에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 국도주변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 국도(3호선), 지방도(599호선) 및 노선버스 정류장이 소재하며, 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 남동쪽으로 노폭 6m 내외 포장도로와 접하나 실제 진출입은 본건 서쪽 타인 소유 토지를 통과하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-대소33)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-01-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 '사진용지', '건물개황도'와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉢이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 1) 지상에 소나무 등 조경수 및 조경석이 소재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 1) 지상에 소재하는 태양광 설비는 건물의 부대설비로서 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2) : 블록구조 기타지붕(판넬)(현황 아스팔트슁글지붕) 단층 건물로
외벽: 사이딩판넬 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉢이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 1) 지상에 소재하는 태양광 설비는 건물의 부대설비로서 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 2) 건물의 다락방은 건물의 구성부분으로서 건물에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 2-1 ~ 2-3 매각 포함
-지상의 소재하는 조경수, 조경석, 태양광설비, 건물의 구성부분인 건물의 다락방 매각 포함(감정평가서 결정의견 및 사진용지참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2025타경2114 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (등기부상 서충주농업협동조합으로 확인됨)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 대소리 70-1

용도: 단독주택

건축물대장상 주용도: 단독주택 (블록구조, 기타지붕(판넬) 단층)

건축/사용승인일: 2010-11-01 / 2011-07-08

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 329,277,120원

토지면적: 741.00㎡ (약 224.15평)

건물면적: 96.16㎡ (약 29.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 44.50㎡ (매각 포함)

1.5. 특이사항 및 주의사항

-일괄매각

-제시외 건물 ㉠ ~ ㉢ (2-1 ~ 2-3) 매각 포함

-지상 조경수, 조경석, 태양광 설비, 건물의 다락방 매각 포함

-건물 구성 부분인 다락방 매각 포함

-현황상 건물 지붕은 아스팔트슁글 마감

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 대소리 소재 "윗말마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 국도변 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입은 가능합니다. 인근에 국도(3호선) 및 지방도(599호선)가 있으며, 노선버스 정류장이 소재하나 배차간격 및 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

본건 토지는 남동측으로 폭 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 다만, 실제 주 진출입은 서쪽의 타인 소유 토지를 통과하여 이루어지고 있어 이용 시 확인이 필요합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-대소33)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

*임차인: 김성호

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-05

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 말소기준권리(2006-05-12 근저당)보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (총 등기부채권액: 90,600,000원)

3.3. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 말소기준권리(2011-08-22 근저당)보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (총 등기부채권액: 77,000,000원)

3.4. 권리 분석 종합

임차인 김성호는 대항력이 없으며 배당신고를 하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 주변의 연립 및 다세대 주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

-2026년 3월, 100,000,000원 (약 20평 면적, 2017년식 다세대)

-2024년 2월, 30,000,000원 (약 11평 면적, 1995년식 연립)

-2026년 5월, 109,000,000원 (약 20평 면적, 2017년식 다세대)

4.2. 시세 동향

본건은 단독주택으로, 주변 연립/다세대 주택의 실거래가와 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 단독주택으로서의 높은 토지 가치와 건물 가치를 고려할 때, 제시된 감정가는 지역의 부동산 시세를 반영한 것으로 보입니다. 단, 신축 다세대 주택이 약 1억원 내외로 거래되는 점은 참고할 수 있으나, 본건은 대지면적이 훨씬 넓어 토지 가치가 중요하게 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 국도변 농촌지대에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 인근에 농경지와 자연림이 있어 전원생활에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 편의시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 이용 관련

건물의 실제 주 진출입로가 타인 소유 토지를 경유하고 있어, 해당 토지 소유자와의 관계 및 통행로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 개발 제한 관련

본건 토지가 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 신축 또는 토지 형질 변경 시 문화재 관련 법규에 따른 사전 검토 및 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 사항

주변 지역에서 생활폐기물 소각장 증설 관련 주민 반발이 있었던 점 (충주시 대소원면 클린에너지파크)은 지역 환경에 대한 잠재적 우려 사항으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 대소원면의 조용한 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 전원생활이나 투자를 고려하는 수요자에게 매력적인 물건입니다. 권리상 특별한 인수 사항이 없고, 채권자가 신청한 임의경매로 진행되어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 타인 토지를 경유하는 도로 접근성과 역사문화환경보존지역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다. 주변의 개발 제한 및 잠재적 환경 요인(폐기물 소각장 이슈) 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

-넓은 토지 면적(약 224평)으로 단독주택 용도에 맞는 여유로운 공간 확보 가능

-매각으로 소멸되는 권리 관계로 낙찰자의 권리 보호 용이

-조용한 농촌 환경으로 전원생활 또는 주말주택 등으로 활용 가치 높음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 329,277,120원입니다. 주변의 연립/다세대 주택 실거래가(약 1억 원 내외)와 비교 시, 본건은 대규모 토지를 포함한 단독주택으로서 가치가 높게 평가되었습니다. 도로 이용 문제, 역사문화환경보존지역 지정, 주변 폐기물 소각장 이슈 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 263,000,000원에서 296,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.