나이스옥션 법원경매 속초 2025타경278 [1] 강원특별자치도 속초시 노학동 OOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 노학동에 소재하는 "온정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 교통사정 은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 "주상용건부지" 입니다.

인접 도로상태

본건 남서측, 북동측으로 폭 약 8m내외, 3m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2020-06-23), 상대보호구역(20 20-11-23)입니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 타인소유 건물 소재합니다. (지적 및 건물개황도 참조바랍니다.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[일련번호 2, 3] : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로서 - 외벽 : 석재타일마감 등 - 내벽 : 도배지, 타일마감 등 - 바닥 : 장판지, 타일마감 등 - PVC샷시, 알루미늄샷시 등

이용상태

[일련번호 2] : 단독주택으로 이용중입니다. - 1층 (방 4, 화장실1, 거실, 주방 등) - 2층 (방3, 화장실1, 세탁실 등) [일련번호 3] : 근린생활시설 및 주택으로 이용중입니다. - 1층: 근린생활시설(사무실) - 2층 : 주택(방3개호실)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물[일련번호 ㈀ ~ ㈆] 과 본건 [일련번호 2] 옥상에 제시외 기계기구[일련번호 ㈇] 태양광발전설비(3kW) 1식 소재합니다.

공부와의 차이

본건 [일련번호 3] 건물 2층은 공부상 "근린생활시설" 이나, 현황 "주택" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각하며, 제시외 건물 포함[매각 대상 아닌 최순원소유의 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층주택 1층건물 있음(법정지상권 불분명)]. - 목록1 지상에 매각 대상아닌 소유자 미상의 컨테이너 1동 있음. - 목록2,3은 공부상 슬라브 지붕이나 현황은 양철지붕으로 덧씌워져 있음(감정평가서 및 현황조사서 참조).
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경278 (1)

소재지: 강원특별자치도 속초시 노학동 625

도로명 주소: 강원특별자치도 속초시 노리5길 28 (노학동)

용도: 근린시설

감정가: 1,079,843,800원

토지면적: 1029.00㎡ (약 311.25평)

건물면적: 273.58㎡ (약 82.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OO

총 등기부채권액: 934,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 속초시 노학동 "온정초등학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 교통 사정 또한 보통으로 판단됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 부정형 평지로서, 현황 "주상용건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 8m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 각각 접합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (조흥은행 근저당, 2001-11-13 접수, 84,000,000원).

* 주요 등기사항:

* 을2: 양구새마을금고 근저당 (2024-05-20 접수, 120,000,000원)

* 을3: 주식회사신일건설 근저당 (2025-09-01 접수, 500,000,000원)

* 을4: 김봉선 근저당 공동담보 (2025-09-26 접수, 230,000,000원)

* 갑8: 구영모 강제경매 (2025-08-27 접수, 50,652,053원) - 본건 경매개시결정.

* 모든 을구 권리(근저당, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권: 물건명세서 및 특이사항에 법정지상권 존재 가능성이 언급되어 있으며, 불분명한 부분이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 신 (신경순): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-05-04, 대항력 없음.

* 최 (최순원): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 미상. 비고란에 매각 대상 아닌 소유자의 단층주택이 소재하며 법정지상권 불분명하다고 기재되어 있어, 해당 인물의 법적 지위 및 권리 관계 추가 확인 필요.

* 하 (하형균): 보증금 2,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2006-09-04, 확정일자 2025-09-05, 배당신고일자 2025-09-08, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (하 임차인의 보증금 2,000,000원은 대항력이 없고 배당신고가 되어 있어 배당을 통해 회수될 가능성이 높으므로 인수 보증금으로 보지 않습니다. 최종 배당표 확인 필요.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 온정초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 업종 분석: 건물의 주 용도가 근린생활시설 및 주택으로 복합되어 있어, 소규모 상가 운영 또는 주거 목적으로 활용 가능합니다. 인근의 주거 밀집 지역을 대상으로 하는 업종이 적합할 것으로 보입니다.

* 주변 시설:

* 온정초등학교 (도보권)

* 속초시립도서관 (차량 10분 이내)

* 대형마트, 백화점 등 주요 상업시설은 속초 시내 중심부로 이동 필요 (차량 10분 내외).

* 혐오시설: 본건 주변 반경 1km 이내에서 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 온정초등학교가 북측 인근에 위치하며, 병설유치원도 운영 중에 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 대중교통 접근성은 보통입니다.

* 편의시설: 속초시립도서관 등 공공시설 이용이 가능하며, 생활 편의시설은 속초 시내 중심부를 통해 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 물건명세서 및 특이사항에 법정지상권 존재 가능성이 언급되어 있으며, 불분명한 부분이 있어 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각 대상이 아닌 최순원 소유의 단층 주택 및 소유자 미상의 컨테이너가 소재하고 있어, 명도 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황 차이: 건물(2), (3)은 공부상 슬라브 지붕이나 현황 양철 지붕으로 덧씌워져 있으며, 건물(3) 2층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 등재 내용 변경 또는 사용 승인 관련 문제로 이어질 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정된 물건이 있어, 해당 공동담보물의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 절차 또는 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 속초시 노학동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 건물입니다. 온정초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하고, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 총 등기부채권액이 감정가를 상회하나, 모든 근저당 및 강제경매 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 법정지상권 불분명, 제시외 건물 존재, 공부와 현황의 차이 등 몇 가지 잠재적 리스크를 안고 있어 면밀한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 속초시 노학동, 온정초등학교 인근으로 배후 수요가 있는 지역에 위치합니다.

* 활용성: 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 임대 수익 창출 및 자체 활용이 가능합니다.

* 교육 환경: 온정초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,079,843,800원

* 인수 보증금 (예상): 0원

* 권리 인수 금액 (예상): 0원 (법정지상권 미인수 시)

* 예상 입찰가 산정: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 10억 7천 9백여만 원이며, 인수할 권리(보증금)는 없는 것으로 보입니다. 그러나 법정지상권, 제시외 건물, 공부와 현황 차이 등의 리스크를 고려하면, 감정가 그대로 입찰하기보다는 이러한 위험 요소를 해소하기 위한 추가 비용 또는 감안된 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 합니다. 통상적으로 이러한 물건의 경우 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 고려되나, 본건의 경우 법정지상권 성립 여부 등 변수가 많아 현장 조사 및 면밀한 권리 분석 후에 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.