나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20807 [1] 강원특별자치도 원주시 봉산동 9-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 샌드위치판넬 마감, 내벽 : 샌드위치판넬 등 마감, 창호 : 플라스틱 프레임의 창호 마감.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급?배수시설, 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 기호㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

. 제시외 건물 포함
- 건물만 매각으로 법정지상권 성립여부 불분명 입찰 시 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 원주지원 2025타경20807 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 봉산동 9-2

물건 용도: 단독주택

감정평가액: 29,880,000원

토지 정보:

토지면적: 0㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외 면적: 0㎡ (0평)

(참고: 토지는 본 경매에서 매각 대상에 포함되지 않습니다.)

건물 정보:

건물 면적: 88.00㎡ (약 26.6평)

건물 지분: 88㎡ (약 26.6평)

건물 제시외 면적: 18.00㎡ (약 5.4평)

(참고: 제시외 건물 18㎡가 포함되어 매각됩니다. 총 실사용 면적은 약 106㎡ (약 32평)으로 추정됩니다.)

매각 대상: 건물만 매각 (토지 제외)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

특이사항:

공유물분할 경매, 법정지상권 성립 여부 불분명 (입찰 시 반드시 확인 요망), 제시외 건물 포함

2. 입지조건

봉산동은 원주시 내 주거 기능을 갖춘 지역으로, 지역 주민 편의를 위한 소규모 상업 시설 및 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 주변 환경 및 교통 접근성, 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 자세한 정보는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인해야 합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 해당 지역에 대한 상세 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

건물 등기부 요약 정보를 분석한 결과, 본 건의 말소기준권리는 2012년 3월 13일 남양주세무서의 압류(갑7)로 확인됩니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 건물 등기부상의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으며, '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자가 토지 사용에 대한 별도의 비용을 부담하거나 토지 소유자와 협상이 필요할 수 있으므로, 이 부분은 본 건의 가장 중요한 리스크 요인으로 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황 분석:

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-10-17

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 부담이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 금전적 위험은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 원주시 봉산동은 주거 중심의 지역으로 판단됩니다. 인근에 주거 단지가 형성되어 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 생활 시설들이 자리하고 있을 가능성이 높습니다. 최근 매매 사례로 제시된 정보들은 '연립주택' 위주이며, 본건의 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 이는 해당 지역의 주택 시장이 주로 연립, 다세대 주택 위주로 형성되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

원주시 시내와 연결되는 주요 도로망을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 지역 버스 노선 등을 통한 대중교통 이용도 가능할 것으로 보입니다. 정확한 대중교통 노선 및 자가용 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

* 편의시설:

일반적인 주거 지역에 준하는 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 인근에 분포되어 있을 것으로 추정되나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설:

인근 초, 중, 고등학교 등 교육 시설의 접근성은 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물만 매각임에도 불구하고 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하거나, 토지 소유자와의 관계에서 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 이는 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

* 토지 미포함 매각: 건물만 매각되므로 토지 소유권이 낙찰자에게 이전되지 않습니다. 향후 건물 철거, 증축, 개축 등 토지 이용과 관련된 모든 행위에 있어 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

* 제시외 건물: 건축물대장상 면적 외에 18㎡의 제시외 건물이 포함 매각되나, 이 건물의 합법성, 건축 연도, 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매 특성: 공유물 분할 경매는 종종 복잡한 이해관계 및 권리 관계를 수반할 수 있으므로, 경매 절차 및 관련 서류에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주시 봉산동에 위치한 단독주택 건물로, 토지는 별도로 분리되어 건물만 매각되는 공유물 분할 경매 건입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 감정가는 29,880,000원으로, 88㎡ (약 26.6평)의 건물 면적 대비 상당히 낮은 수준으로 책정되어 있습니다. 이는 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 중대한 리스크가 반영된 결과로 보입니다. 제시외 건물 18㎡가 포함 매각되므로 총 실사용 면적은 약 106㎡ (약 32평)에 달합니다. 투자자는 법정지상권 문제 해결 가능성과 그에 따른 추가 비용, 토지주와의 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 법정지상권 등 잠재적 리스크를 감안하더라도, 건물 자체의 가치 대비 감정가가 낮게 평가되었습니다.

* 단독주택으로서의 잠재력: 지역 내 연립 주택 시세와 비교했을 때, 단독주택으로서의 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 토지 소유 부담 없음: 토지에 대한 직접적인 소유권 행사에 따른 부담 없이 건물 자체에 집중할 수 있습니다. (단, 토지 사용에 대한 법적 제약은 존재)

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보들은 모두 '연립주택'으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* JSON 1 & 3 (1055-7, 54.27㎡, 1985년식 연립): 2024년 10월 6,500만원, 2026년 4월 4,800만원에 거래되었습니다. 면적당 가격은 약 88.4만원 ~ 119.7만원/㎡ (약 293만원 ~ 396만원/평) 수준입니다.

* JSON 2 (902-5, 93.795㎡, 1990년식 연립): 2025년 10월 5,200만원에 거래되었습니다. 면적당 가격은 약 55.4만원/㎡ (약 183만원/평) 수준입니다.

본건은 단독주택으로, 일반적으로 연립주택보다 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 하지만 감정가 29,880,000원은 88㎡ (약 26.6평) 기준 평당 약 112만원으로, 주변 연립 주택 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 '법정지상권 성립 불분명'이라는 큰 리스크가 가격에 반영된 것으로 해석됩니다.

입찰가 산정:

본 건의 성공적인 투자는 법정지상권 성립 여부 및 그 영향력(토지 사용료, 협상 가능성 등)을 명확히 파악하는 것에 달려있습니다. 만약 법정지상권으로 인해 건물 활용에 상당한 제약이 발생하거나 높은 토지 사용료가 예상된다면, 입찰가는 감정가 이하로도 신중하게 고려해야 합니다. 반대로 법정지상권이 성립되지 않거나, 해결 가능성이 높다고 판단될 경우, 단독주택으로서의 가치와 토지 미포함으로 인한 관리 부담 완화 등을 고려하여 감정가 이상으로도 접근할 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 현재 제시된 감정가(29,880,000원)를 기준으로 하되, 법정지상권 관련 리스크와 건물 자체의 잠재적 가치를 고려하여 다음과 같은 범위를 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 25,000,000원 ~ 35,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 경매 시 입찰 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 법률 자문 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 법률 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.