나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20865 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 '비두2리 마을회관' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 주로 소재하는 지방도 주변 농경지대임.

교통상황

기호1,5)토지 : 대상토지까지 차량 출입 불가능함. 기호2,3,4,6,7,8,9,10)토지 : 대상토지까지 차량 접근 가능함. 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수 등 을 고려할 때 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,6)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡목 등이 주로 소재하는 묵답임. 기호2)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전임. 기호3,7,8,10)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 도로 및 법면 등임. 기호4)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 전 및 일부 도로임. 기호5)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 잡목 등이 주로 소재하는 묵전임.

인접 도로상태

기호1,5)토지 : 대상토지는 맹지임. 기호2)토지 : 대상토지 북서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함. 기호3,7,8,10)토지 : 대상토지가 도로임. 기호4)토지 : 대상토지 북서측으로 대상토지 일부를 포함한 왕복 2차로의 아스팔트포장도로 와 접함. 기호6)토지 : 대상토지 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함. 기호9)토자 : 대상토지 서측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 영농여건불리농지임. 기호2)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>임. 기호3,4)토지 : 대상토지는 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호5)토지 : 대상토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농 여건불리농지임. 기호6)토지 : 대상토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>암. 기호7,10)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역 (2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역 <도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임. 기호8)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(2022 -06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(2018-06-15)<소하천정비법>임. 기호9)토지 : 대상토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 영농 여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

기호1)토지 : 대상토지 북측 일부 지상에 타인 소유로 조사되는 대추나무가 식재되어 있음. (별첨 : 사진용지 참조.)

공부와의 차이

기호1,5,6,9)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전, 답' 이나 현황 ''묵전, 묵답'임. 기호4)토지 : 대상토지는 공부상 지목이 '전' 이나 현황 일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한
- 공부상 답이나 현황은 묵전이며, 일부 지상에 매각에서 제외된 대추나무 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20865 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 2

용도: 답 (현황: 묵전)

매각대상: 토지지분매각

건물 현황: 건물 면적 0㎡ (건축물대장 없음)

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 2,417.00㎡ (약 731.24평)

토지 지분: 2,417㎡

감정가: 42,968,800원

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 토지는 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리 소재 '비두2리 마을회관' 북동측 원거리에 위치합니다. 주변은 주로 농경지와 임야 등으로 구성된 지방도변 농경지대입니다.

2.2. 교통 접근성

일부 토지(기호1, 5)는 차량 출입이 불가능한 맹지 상태입니다. 나머지 토지들은 차량 접근이 가능하며, 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접해 있습니다. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 지형 및 토지 이용 상태

토지는 전반적으로 부정형의 완경사지입니다.

기호1, 5, 6, 9 토지는 잡목 등이 주로 소재하는 묵답 또는 묵전 상태입니다.

기호2 토지는 전으로 이용 중입니다.

기호3, 7, 8, 10 토지는 도로 및 법면으로 이용되고 있습니다.

기호4 토지는 전 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 및 인접성

기호1, 5 토지는 맹지입니다.

기호2, 4, 6, 9 토지는 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 일부 접하거나 접하며, 기호4 토지는 도로 일부를 포함하고 있습니다.

기호3, 7, 8, 10 토지는 해당 토지 자체가 도로로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등에 걸쳐 있으며, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 도로구역, 소하천구역 등의 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 변동 이력이 있으며, 가장 빠른 권리인 갑1(소유권이전, 1979-05-25) 이후 다수의 가압류, 압류, 전부이전 등기가 존재합니다.

말소기준권리는 삼성생명보험주식회사의 가압류(갑3, 2021-05-26)입니다.

채권자(삼성생명보험주식회사)에 의한 강제경매(갑12, 2025타경20865)가 말소기준권리보다 후순위로 진행되고 있습니다.

등기부채권 총액은 156,062,218원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. 제공된 정보상 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항으로 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 농업 관련 시설이나 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의시설 등이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 기반 시설

농경지대이므로 대규모 편의시설이나 상업시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지의 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 농지 관련 규제 및 취득

본 물건은 농지(답)이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으며, 입찰 기일 전 해당 관서에 미리 발급 가능 여부를 문의해야 합니다. 또한, 농지법 등 관련 법규에 따른 규제가 적용될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 현황 및 공부상 차이

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '묵전' 또는 '묵답'으로 이용되지 않고 있습니다. 또한, 일부 토지는 현황상 '도로'로 이용되고 있어 공부상 현황과의 차이가 있습니다.

6.3. 맹지 및 접근성 문제

일부 토지는 도로에 접하지 않는 맹지여서 접근성이 매우 낮습니다. 이는 토지 이용 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 일반 입찰자에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 해당 권리는 1회로 행사 횟수가 제한되어 있습니다.

6.5. 매각 제외 물건 (대추나무)

토지 일부 지상에 타인 소유로 추정되는 대추나무가 식재되어 있으며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

6.6. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 농경지 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)의 존재는 명확히 파악되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 규제가 있는 점은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 원주시 문막읍의 농경지로, 지분 매각 대상입니다. 농지취득자격증명이 필수적이며, 일부 맹지 및 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 공유자 우선매수권 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 다양한 토지이용계획과 제한사항이 존재하여 향후 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 농업적 이용이나 장기적인 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 지분 매각으로 비교적 낮은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회.

* 원주시는 지역 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 주변 개발에 따른 가치 상승 가능성 (매우 장기적 관점).

* 농지 관련 법규를 이해하고 이를 충족할 수 있는 투자자에게는 재테크 수단이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

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현재 감정가는 42,968,800원이며, 이는 토지 면적 2,417㎡ (약 731.24평)를 기준으로 합니다. 인수되는 권리가 없고, 채권 총액이 감정가를 상회하며, 토지 자체의 제한 사항(맹지, 현황과의 차이, 규제 등)을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 입찰 참여 시 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 공유자 우선매수권 행사 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 본건 토지의 현재 이용 상태, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 분석해야 산정 가능하나, 초기 입찰 참여자라면 감정가의 80~100% 범위를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 34,375,040원 ~ 42,968,800원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.