나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30695 [1] 강원특별자치도 동해시 동회동 50-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 동회동 소재 북삼동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며 부
근은 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

삼각형 유사 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(소로3-162)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종
제한지역), 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건의 지목은 제시목록상 전이나 현황 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물로서
외벽:사이딩마감
내벽:벽지도배마감, 타일붙임, 판넬잇기 등
바닥:장판깔기, 타일붙임 등
창호:PVC창호

이용상태

1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비(2층), 위생설비, 태양광설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 물건 포함
목록1
-농지취득자격증명 제출 불필요(별첨 사실조회회신 참조)
-지목은 전이나 현황은 대지
목록2
본건에 부착된 계단 및 차양등은 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30695 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 동해시 동회동 50-7

* 토지면적: 106.00㎡ (약 32.1평)

* 건물면적: 98.30㎡ (약 29.7평)

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 주택)

* 감정가: 121,442,500원

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 물건 세부 정보

* 지목: 전 (현황 대지)

* 건물 구조: 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층 건물

* 건물 제시외면적: 5.10㎡ (본건에 부착된 계단 및 차양 등은 건물에 포함하여 평가)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 2.1.위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 동회동 소재 북삼동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 2.2.교통상황

버스 노선 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 2.3.형태 및 이용상태

토지는 삼각형 유사 형태이며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 2.4.인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 2.5.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로, 소로3류(폭8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 3.1.등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 20일 접수된 동해상인새마을금고의 근저당권(52,000,000원)입니다. 본 경매는 2025년 8월 21일 이해인 채권자의 강제경매(65,392,019원)로 진행되고 있습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 3.2.임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

* 4.1.지역 특성

본건이 위치한 동회동 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 4.2.주변 개발 현황

주변에 신규 주거 단지 개발 등이 이루어질 경우 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. (추가적인 주변 개발 정보는 별도 확인 필요)

* 4.3.상권 활성화 가능성

1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성된 복합 용도 건물로, 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 입점할 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 5.1.주변 편의시설

북삼동행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 단독주택 및 근린생활시설이 밀집된 지역 특성상 기본적인 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 5.2.교통 편의성

시내버스 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 주변 도로망을 통해 원활한 이동이 가능합니다.

* 5.3.교육 환경

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육시설이 위치할 가능성이 높으며, 이는 지역 내 주거 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. (정확한 학교 위치는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 6.1.지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '전'이나 실제 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 농지취득자격증명 제출 불필요로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 토지 이용 및 개발 관련 규제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 6.2.건축물 용도 복합

1층 근린생활시설, 2층 주택으로 복합 용도 구성되어 있어, 운영 업종에 따라 영업상의 제약이나 법규 적용이 다를 수 있습니다.

* 6.3.주변 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 정보 확인 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (최종적인 확인은 현장 방문을 권장합니다.)

* 6.4.건물 노후화

2015년 사용승인된 건물로, 향후 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 및 관리에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 동해시 동회동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 존재하며, 도로 접근성 또한 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 지목과 현황 불일치 등 일부 특이사항이 있으나, 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 8.1.안정적인 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 인수하게 됩니다.

* 8.2.복합 용도 활용성

1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성되어 있어, 임대 수익을 다각화하거나 직접 운영 시 다양한 활용이 가능합니다.

* 8.3.지역 내 입지

동해시 동회동은 지역 기반 상권 및 주거 수요가 꾸준히 유지되는 곳으로, 안정적인 임대 수익 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 8.4.경매 물건의 명확성

제시외 물건 포함, 일괄 매각 등 명확한 조건과 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 경매 초보 투자자에게도 비교적 접근하기 쉬운 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 9.1.시세 분석

주변 빌라단지인 '이레타운'(2015년 준공)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 2월에 전용면적 41.94㎡(약 12.7평) 물건이 8,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 630만원 수준의 시세로 파악됩니다. 본건은 건물 연면적 98.30㎡(약 29.7평)이며, 1층 근린생활시설과 2층 주택의 복합 용도를 고려할 때, 위 빌라 시세와 유사하거나 더 높은 가치를 가질 수 있습니다. 감정가 121,442,500원은 이러한 시세 대비 보수적인 수준으로 판단됩니다.

* 9.2.예상 입찰가 산정

감정가(121,442,500원)를 기준으로 하되, 주변 시세 및 복합 용도 가치를 고려하여 100%~110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

본건의 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.