나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50874 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 화전리 산49 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 화전리 소재 '화전1리 마을회관' 북서측 근거 리에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등으로 이루어진 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1~3): 본건까지 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지의 휴경지임. 기호(2,3): 부정형 완경사지의 자연림(일부 벌목된 상태) 및 일부 구거임.

인접 도로상태

기호(1~3): 지적도 및 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(남면035), 가축사육제한구역(2024-08-16) (단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m 이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지 ,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000 ㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축 사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양, 사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한 구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소, 말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-08-16)(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16) (가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육 제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리 (1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(2024-06-18) <산지관리법>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 기호(2) 일부 지상에 별첨 ‘사진’과 같이 타인소유로 탐문조사된 제시외건물이 소재하나, 구조, 규모, 면적 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애없이 토지를 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 2) 본건 토지 기호(2) 일부 지상에 별첨 ‘사진’과 같이 타인소유로 탐문조사된 ‘저온저장고’가 소재하나, 이동 및 철거의 용이성 등을 고려하여 이에 구애 없이 토지를 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2,3): 귀 의뢰목록(공부)상 지목 '임야'이나, 목측상 현황 일부 '구거'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~3): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-지적도 및 임야도상 맹지임
-목록2 제시외건물, 저온저장고 각 매각 제외
-목록2,3 분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-목록2,3 공부상 '임야'이나 현황 '일부 구거'임
-목록1 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:남면사무소

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50874 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 화전리 산49

용도: 임야

감정가: 478,472,200원

토지면적: 94,577.00㎡ (약 28,608평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화천군산림조합 (추정)

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 화전리 소재 '화전1리 마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 농림지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 인근까지 가능하나, 본건으로의 직접적인 접근성은 제반 교통 상황이 보통으로 평가됩니다.

지적도 및 임야도 상 맹지로서, 토지로의 직접적인 차량 진입 또는 통행에 제약이 따릅니다.

1.3. 권리분석

등기부등본 상 확인된 총 채무액은 459,000,000원입니다.

주요 권리사항으로 근저당권(화천군산림조합, 김소기) 및 압류(홍천세무서장)가 등기되어 있으나, 등기부요약 상 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 등기부상 말소된 지상권(화천군산림조합)의 존속 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 특이사항은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농림지역 내 임야로서, 주변에 상업 시설이나 상권 형성이 미미한 지역입니다.

주요 이용 형태는 농경지, 임야, 그리고 일부 자연림 상태입니다.

인근에 농업 관련 시설이 존재할 가능성은 있으나, 구체적인 상업 활동이나 고밀도 개발 가능성은 낮습니다.

1.5. 생활정보

인근 '화전1리 마을회관'을 중심으로 한 기본적인 생활 기반 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 부족합니다.

농지취득자격증명 발급 관련 문의는 남면사무소에 해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지로의 접근성이 가장 큰 제약 요인이며, 건축 또는 개발 시 건축법상 도로 확보가 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지(기호1)는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 증명원 발급을 위해 사전 준비가 필요합니다.

* 분묘기지권: 목록2, 3 토지에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 분묘 소재 여부는 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 현황 공부상 불일치: 목록2, 3 토지는 공부상 '임야'이나 현황 일부가 '구거'로 이용되고 있어, 실제 사용 가능 면적이나 용도에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 본건 토지 일부에 타인 소유의 제시외 건물 및 저온저장고가 소재하나, 매각 대상에서는 제외되었습니다. 이는 향후 해당 물건 소유주와의 관계 설정 또는 철거 등에 따른 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 가축 사육 제한: 본건 토지는 계획관리지역 및 농림지역에 속하며, 여러 가축 사육 제한 구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 축산업 관련 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군에 위치한 넓은 면적의 임야(농지) 물건입니다. 감정가는 약 4억 7천만 원대이며, 토지 면적은 약 28,608평에 달합니다. 권리상 인수되는 부담은 없어 보이나, 맹지라는 점, 농지취득자격증명이 필수적이라는 점, 분묘 및 제시외 건물 존재 가능성, 그리고 일부 구거 현황 등 여러 확인 및 해결이 필요한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 등기부상 말소된 지상권이 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 94,577㎡(약 28,608평)의 넓은 토지로, 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 부채: 감정가 대비 채무 총액이 낮아, 낙찰 후 부담이 적을 수 있습니다.

* 토지 자체의 가치: 산림 자원 또는 농업적 잠재력을 가진 토지로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 및 제시외 물건 존재 가능성 등 다수의 리스크를 안고 있습니다. 또한, 지상권 존속 여부에 대한 불확실성도 존재합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 478,472,200원 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장하며, 이는 현장 확인 및 권리관계 추가 조사를 통해 조정될 수 있습니다. (예: 3억 8천만 원 ~ 4억 3천만 원 범위)

본 예상 입찰가는 투자자의 직접적인 권리 분석 및 현장 답사, 시장 상황 분석을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.