나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101361 [1] 경기도 의왕시 월암동 345-2 에버리스2차 103동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 월암동 소재 ""한국교통대학교 의왕캠퍼스"" 남측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 단독주택, 전, 답등이 혼재한고 있어 주위환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 본건 북서측 직선거리 약1km 지점에 1호선 '의왕역'
이 소재하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 103동 5층 502호로서
외벽 : 치장벽돌마감 및 일부 석재붙임 마감등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감등
창호 : 샷시 창호마감등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)
※ 다락방 및 테라스 있는 복층 구조임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구
(2023-06-30)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-10-15)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)(해발 178.21m 고도제한 이하 위탁(2015. 12. 21.) )<군사기지 및
군사시설 보호법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경
규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동
관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수
도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-05),
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 의왕시 월암동 345-2번지에 위치한 에버리스2차 103동 5층 502호 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 사건번호는 안양지원 2025타경101361 (1)이며, 감정가는 332,000,000원입니다. 토지 면적은 38.81㎡(약 11.74평), 건물 면적은 50.24㎡(약 15.20평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케이에프에스이오공육유동화전문유동화전문회사입니다. 특이사항으로는 토지거래허가구역, 유동화물건, 공동담보로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 의왕시 월암동에 위치하며, "한국교통대학교 의왕캠퍼스" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 전, 답 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통망으로는 차량의 진출입이 용이하며, 북서측 직선거리 약 1km 지점에 1호선 의왕역이 소재하고 있어 수도권으로의 접근성이 좋습니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 파악되지 않으나, 비행안전제3구역에 해당하여 군사작전상 고도 제한 등 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 신한은행 근저당(을2)입니다. 매각으로 인해 을2, 을3, 을5 근저당권 및 갑3, 갑4 압류, 갑5 임의경매 개시 결정 등은 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

JINXIUREN (J *): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-27, 대항력 없음.

SHENCHENGJI (S *): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-27, 대항력 없음.

SHENXIUCHEN (S *): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-27, 대항력 없음.

상기 임차인들의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 모두 대항력이 없는 것으로 나타났습니다. 이는 매우 이례적인 상황으로, 실제 점유 관계 및 금전적 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 254,600,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 "한국교통대학교 의왕캠퍼스" 인근에 위치한 도시형생활주택 단지로, 주변은 다세대주택, 단독주택과 같은 주거 시설과 일부 전, 답이 혼재된 지역입니다. 대학 캠퍼스와 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 임대 수요가 일정 부분 기대됩니다. 1호선 의왕역과의 접근성 또한 수도권 전반으로의 이동을 용이하게 합니다. 상권은 일반적인 주거 지역의 형태를 띠고 있으며, 생활 편의시설은 인근 지역의 개발 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 2019년 7월 3일에 사용 승인된 에버리스2차 단지 내 103동 5층 502호에 위치하며, 건축물대장상 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 전용면적은 50.24㎡(약 15.20평)입니다. 본 주택은 다락방 및 테라스를 포함하는 복층 구조로 되어 있어 일반적인 주거 공간보다 넓은 활용성과 쾌적함을 제공합니다. 건물 외벽은 치장벽돌 및 석재로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기 등 기본적인 주거 편의 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 및 거래 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 비행안전제3구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 고도 제한 등 군사작전상의 제약이 있을 수 있습니다.

* 복층 구조 및 테라스: 일반적으로 장점이나, 불법 증축 등 건축법규 위반 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 정보의 이례성: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되고 대항력이 없는 것으로 나타난 임차인의 존재는 실제 점유 상태, 공실 가능성, 또는 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 시사하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 에버리스2차 단지 내 도시형생활주택으로, 복층 구조 및 테라스 보유라는 희소성 있는 장점을 지니고 있습니다. "한국교통대학교 의왕캠퍼스" 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상되며, 1호선 의왕역을 통한 교통 편리성도 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다.

하지만 토지거래허가구역, 비행안전제3구역과 같은 법적 제약 사항이 있으며, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인의 존재는 본 건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 권리 분석과 현장 확인을 통해 투자 가치를 면밀히 평가해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 복층 구조 및 테라스: 일반적인 다세대주택과 차별화되는 공간 활용성과 주거 만족도를 제공하여 임대 및 매매 시 경쟁력 확보에 유리합니다.

* 대학가 배후 수요: "한국교통대학교 의왕캠퍼스" 인접으로 인한 학생 및 교직원 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 유지보수 비용 부담이 적고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 의왕시의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 동일한 에버리스2차 단지의 5층, 전용면적 50.43㎡ 물건이 2025년 5월 2일 330,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 332,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준을 나타내고 있습니다. 이는 본 건의 시장 가치가 해당 범위 내에 있음을 시사합니다.

본 건은 복층 및 테라스라는 특화된 구조로 일반 물건 대비 높은 가치를 지니고 있으나, 토지거래허가구역 지정, 비행안전제3구역 포함, 그리고 보증금 및 차임 0원의 임차인 존재와 같은 잠재적 리스크 요인이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 경매 투자에서 통상적으로 적용되는 낙찰률(감정가의 80~90% 수준)을 감안할 때, 예상 입찰가를 285,000,000원 으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 85.8% 수준이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 정도, 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.