나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101357 [1] 경기도 군포시 당동 746-7 더원이숲라인 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 ""군포중학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물 내 제3층 제303호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 외장 대리석 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광로변의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.09.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101357 (1)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 8.76㎡ (약 2.65평)

건물면적: 54.10㎡ (약 16.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2020년 (더원이숲라인)

층수: 3층 (303호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경의 사정은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 인접도로

토지이용계획: 일반상업지역 등

인접도로: 본건 동측으로 광로변의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변 환경 분석 (혐오시설 등)

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경으로, 공개된 지도 정보 및 검색 결과에서 특별한 혐오시설이 인지되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 권리관계

집합건물 등기부상 현재까지 파악된 권리로는 강제경매 개시결정(2025.08.25.자, 주택도시보증공사 채권) 외 다수의 압류 및 임차권 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리(2023.05.25.자 부평세무서장 압류) 또한 말소 예정으로 기재되어 있어, 매각으로 인해 말소될 권리관계가 다수 포함되어 있는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-10

* 확정일자: 2020-05-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경

3.3. 인수되는 권리 및 부담

제공된 정보에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)는 임차권 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.09.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 본 물건은 임차권 관련 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인 HUG의 대항력 없는 임차권 및 다수의 압류 사항이 말소될 예정으로, 매수인에게는 인수되는 권리 부담이 없을 것으로 예상됩니다. (0원)

4. 상권분석

4.1. 업종 혼재 현황

주변 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 함께 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어, 상권은 복합적인 형태를 띠고 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획 (정보 없음)

제공된 자료에는 주변 지역의 개발 계획에 대한 구체적인 정보가 포함되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 교육시설

"군포중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 위험

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 혹시 모를 예외 상황 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (확약서 내용상 명확하게 포기 의사를 밝혔으므로 위험도는 낮습니다.)

6.2. 기타 잠재적 위험

* 미확인된 공사 미납금, 하자 등은 없는지 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 현재 임대 관계는 미상으로, 명도 절차 진행 시 점유자 등과의 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치한 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 감정가는 2억 4천 7백만원입니다.

7.2. 종합 평가

주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차권 관련 인수 부담이 완전히 해소된 점이 가장 큰 장점입니다. 대항력 없는 임차권으로 분류되었으며, 매각으로 인해 등기부상 권리관계가 대부분 말소될 것으로 예상되어 법률적 리스크가 낮은 편입니다. 신축 건물이라는 점과 주변의 생활 편의시설 및 교통 여건을 고려할 때, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인한 임차권 인수 부담 제로

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물

* 말소되는 권리가 많아 권리관계가 깨끗할 것으로 예상

* 군포시 내 비교적 양호한 입지

8.2. 고려사항

* 감정가 대비 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 적정 입찰가 산정 필요

* 명도 절차 진행 시 예상되는 시간 및 비용 고려

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 "더원이숲라인" 오피스텔의 전용면적 기준 실거래가는 약 387만원/㎡ ~ 511만원/m² 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 247,000,000원(54.10㎡ 기준 약 456.5만원/m²)으로, 최근 거래 사례의 중간값 범위 내에 있습니다.

* 2024년 9월 3일: 46.5114㎡ (약 14.07평) 거래가 20,000만원 (약 430만원/m²)

* 2026년 3월 6일: 24.1579㎡ (약 7.31평) 거래가 12,350만원 (약 511만원/m²)

* 2026년 5월 1일: 46.5114㎡ (약 14.07평) 거래가 18,000만원 (약 387만원/m²)

9.2. 산정 근거

주택도시보증공사의 임차권 인수 부담이 없다는 점, 건물이 신축 연차(2020년)임을 감안하고, 최근 실거래가 평균(약 430만원/m²)과 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

약 230,000,000원 ~ 245,000,000원

보다 공격적인 입찰을 고려한다면 235,000,000원 내외를 제안합니다. (만 원 단위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.