나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101353 [1] 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 군포시 당동 소재‘군포역(전철, 1호선)’북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(1호선 당동역)등이 소재하는 등 제반 교통상황은 비교적 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층 / 지상16층 건 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일: 2018.3.13.)

외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 건물에는 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 남측으로 각각 노폭 4~6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)(2017-09-28), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-28) (지정기간:2025.08.26.~2026.08.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.5.12.)가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101353 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 5층 503호

용도: 오피스텔

감정가: 344,000,000원

토지면적: 12.45㎡ (약 3.77평)

건물면적: 84.35㎡ (약 25.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018년 3월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 경기도 군포시 당동 소재 ‘군포역(전철, 1호선)’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 1호선 군포역이 소재하여 교통 상황은 비교적 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층부터 지상 16층까지 있으며, 본 물건은 5층 503호입니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형이며 오피스텔 등의 건물 부지로 이용 중입니다. 건물 북측과 남측으로 각각 노폭 4~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 9일자 군포시의 압류(갑6)입니다. 매각으로 인해 전부 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리 및 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 7,000,000원

차임: 700,000원

전입일자/사업일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 정보가 미상이나 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (조다솜)

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021년 10월 25일

확정일자: 2021년 10월 6일

배당신고일자: 2023년 11월 1일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 확약서(2026.5.12.)를 통해 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리: 압류 (군포시, 2022-11-09)

기타 권리:

- 소유권보존 (2018-03-20)

- 공유자전원지분전부이전 (2019-10-02)

- 소유권이전 (2021-09-15)

- 주택임차권 (조다솜, 2023-11-01, 을3) - 말소됨

- 압류 (군포시, 2022-11-09, 갑6) - 말소됨

- 압류 (안양시, 2024-11-06, 갑7) - 말소됨

- 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-25, 갑8) - 말소됨

등기부채권 총액: 400,000,000원

3.4. 인수되는 권리 여부

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 권리는 매각으로 소멸되며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 건축물대장상 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있습니다. [cite:1, JSON-building-표제부]

4.2. 잠재적 상권 분석

군포역 인근의 역세권 입지로, 직장인 및 인근 거주자를 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

1호선 군포역을 이용한 대중교통 접근성이 좋으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔, 공동주택, 상가 등이 어우러진 지역으로 주거 및 업무 환경이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항 (토지거래허가구역)

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 경매 기일 이후에도 유효한 기간이므로, 향후 소유권 이전 및 전매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)는 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 임대차보증금 전액 변제 여부 등 잠재적 분쟁의 여지가 완전히 해소되지 않았을 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 (HUG 관련)

HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특수 사항이 있으므로, 관련 세부 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 면적 또한 넉넉하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다. 권리 분석상 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 관련 불확실성도 HUG의 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되었습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 기일 이후까지 남아있다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 군포역 도보 거리로 교통 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* HUG 확약서: 임차인 관련 리스크 해소로 매수인의 부담이 줄었습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물이 비교적 신축에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 344,000,000원

건물면적: 84.35㎡ (약 25.52평)

시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 다만, 해당 물건은 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지 유효하여, 이 점이 입찰가에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

현 시세와 법적 제한 사항을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 90~95% 수준인 309,600,000원 ~ 326,800,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 낙찰 후 실제 거래 시에는 토지거래허가구역 관련 절차를 반드시 확인하시기 바랍니다.

따라서, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 약 330,000,000원 수준으로 제안합니다.

혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.