나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101350 [1] 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층비114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 '송부동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 아파트, 다세대주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반주위
환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까지
의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 비114호 및 비113호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감,
내벽 : 인테리어 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 1,2 공히 공부상 근린생활시설이며, 현황 휴업 상태임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 천정형에어컨, 지하주차장설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 남측 및 서측으로 노폭 약 12미터인 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 교육환경보호구역, 상대보
호구역, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06), 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06),
과밀억제권역(2022-09-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26
~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 기호 1,2는 기준시점 현재 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않은 바, 경매진행 시
참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101350 (1)

소재지: 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층비114호

건물명: 군포송정풍산리치안

용도: 근린상가

감정가: 1,830,000,000원

토지면적: 41.08㎡ (약 12.43평)

토지지분: 41.08㎡ (약 12.43평)

건물면적: 92.02㎡ (약 27.84평)

건물지분: 92.02㎡ (약 27.84평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중구농업협동조합

건축허가일: 2018년 10월 30일

사용승인일: 2021년 03월 17일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 군포시 도마교동에 위치하며, '송부동행정복지센터' 남측 인근 주택 및 상가 혼용지대에 속해 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 소재하고 있어 주거 및 상업 활동이 혼재된 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다. 물건지는 동측, 남측, 서측으로 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 계획

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형 형태를 띠고 있으며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다. 국토계획법상 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m), 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 28일까지 외국인 등 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 본건의 말소기준권리는 2023년 11월 24일 접수된 중구농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 외 소유권이전(갑5), 소유권이전3번신탁등기말소(갑4) 등이 존재합니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 경매로 인해 을1 근저당권, 갑6 임의경매개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다. 갑4, 갑5 또한 말소 대상입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 별다른 기재가 없어, 통상적인 권리관계 하에서는 인수되는 권리가 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 내 1층 비114호 및 비113호로 구성되어 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 본 물건(기호 1, 2)은 기준시점 현재 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않아, 경매 진행 시 이를 참조해야 합니다.

4.2. 주변 상권 특성

군포 송정지구 내에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 1~2인 가구 및 소형 가구 수요에 맞춰 설계된 오피스텔과 상업시설이 함께 들어선 복합건물로, 자체적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 인근에 주민센터, 문화센터, 배드민턴장 등 편의시설이 있으며, 차량 10분 거리에 이마트 트레이더스가 위치해 있습니다.

4.3. 이용 상태 및 업종

공부상 용도는 근린생활시설이며, 현재 현황은 휴업 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 송부동행정복지센터가 위치하며, 대형마트(이마트 트레이더스) 및 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 편의

아파트 및 다세대주택이 밀집한 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 위험

건물의 1층 B114호 및 B113호가 현재 견고한 벽체 등으로 구분되어 있지 않은 상태로, 추후 구분하여 사용하기 위한 추가적인 공사 비용이나 시간이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 거래 시 허가 필요.

* 비행안전제3구역(전술): 군사 작전상 제한이 있을 수 있으나, 건축 관련 사항은 이미 반영되었을 가능성이 높습니다.

6.3. 임대차 관련 위험

* 현재 휴업 상태: 영업 활동이 중단된 상태로, 공실 위험이나 임대수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하는 경우, 보증금은 인수되지 않으나 추후 명도 과정이나 계약 관계 확인에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 도마교동의 '군포 송정 풍산 리치안' 내 1층 근린상가로, 배후 수요가 풍부한 아파트 및 주택 밀집 지역에 위치합니다. 비교적 신축 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 휴업 상태로 임대 수익 창출을 위해서는 추가적인 영업 준비 및 임차인 확보 노력이 필요합니다. 또한, 1층 두 개의 호실(B114호, B113호)이 구분되지 않은 상태이므로, 향후 공간 활용 계획에 따른 공사 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 경매로 소멸될 예정이며, 인수하는 보증금은 없으나 임대차 관계가 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 군포 송정지구 개발에 따른 잠재적 성장 가능성.

* 1층 상가로서 우수한 접근성 및 가시성 확보.

* 주변 주거단지 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 기대.

* 신축급 건물로 초기 관리 비용 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,830,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 물건의 총 면적은 133.1㎡ (약 40.27평)입니다.

현재 물건은 휴업 상태이며, 두 개 호실이 구분되지 않은 점, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 상태 확인, 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사, 향후 상권 활성화 전망 등에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.