나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53155 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1335 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대
주택, 단독주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

조적조 평스라브지붕 3층 중 1층 101호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 소로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개
선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등.
용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2019.09.09일 수원지방법원 안산지원의 임차권등기명령(19카임50153)
으로 2019.09.27일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.1.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 1335번지 1층 101호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경53155 (1)이며, 감정평가액은 86,000,000원입니다. 토지 면적은 24.41㎡(약 7.38평), 건물 면적은 38.90㎡(약 11.77평)으로 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOO(서울보증보험 주식회사)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난합니다. 건물은 조적조 평스라브지붕 3층 중 1층 101호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 인조석 마감, 내벽은 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다. 토지는 사다리형의 평탄한 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 5일 접수된 안산시(세무과)의 압류(갑5)입니다.

등기사항전부증명서상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (1996-02-09, 정하옥 외 1명)

* 강대성지분전부이전 (2010-05-03, 정하옥)

* 주택임차권 (2019-09-27, 한국토지주택공사, 74,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (안산시, 2021-10-05) - 말소기준권리

* 압류 (국민건강보험공단, 2022-03-07) - 말소 예정

* 강제경매 (2025-08-26, 서울보증보험 주식회사, 93,199,450원) - 본건 경매 개시

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 정*

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-03-27. 대항력 없음.

* 임차인: 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)

보증금: 74,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-07-15, 확정일자: 2015-07-08, 배당신고일자: 2019-09-27. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차권 및 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로, 신청채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 1월 26일자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다. 또한, SGI 인수조건 변경 및 공동담보 물건 정보가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "시곡중학교" 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 근린생활시설 지역입니다. 지역 내 소규모 상권이 형성되어 있으며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 시곡중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 차량 또는 도보로 이동 가능한 거리에 다양한 생활 편의시설(마트, 병원 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 공동담보: 해당 조건에 대한 구체적인 내용을 추가적으로 확인하여 인수 부담이 없는지 검토가 필요합니다.

* 임차인 대항력 포기 확약서: 신청채권자가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으나, 만약의 경우 법적 쟁점이 발생할 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 검토가 요구됩니다. (보증금 전액 변제받지 못하더라도 포기 동의)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 매수인 자격에 따라 토지거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 특이사항(대항력 포기 확약서) 또한 매수인에게 유리한 조건으로 보입니다. 감정가 86,000,000원에 비해 건물 면적(약 11.77평)과 토지 면적(약 7.38평)이 작은 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소멸주의 원칙 적용: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 부담 없음: 신청채권자의 대항력 포기 확약서로 인해 잔존 임대차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역: 안산시 사동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 층수의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 감정가 86,000,000원은 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 66.65㎡ (약 20.16평), 2022년식, 26,800만원

* 71.52㎡ (약 21.64평), 2020년식, 24,900만원

* 59.83㎡ (약 18.10평), 2001년식, 10,500만원

본건 건물 면적은 38.90㎡(약 11.77평)이며, 감정가는 86,000,000원입니다. 이는 평당 약 730만원 수준입니다.

비교 사례 중 2001년식 1층 59.83㎡(약 18.10평) 물건이 10,500만원(평당 약 580만원)에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 합리적인 수준이거나 다소 낮게 볼 수 있습니다.

따라서, 감정가 86,000,000원 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적으로는 감정가 수준, 조금 더 적극적으로는 감정가의 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 범위: 86,000,000원 ~ 95,000,000원

본건은 1층임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.