나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53147 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 957-4 해성빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동소재 '이호초등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 공동주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 북서측 근거리에 수도권전철 수인분당선 '사리역'이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건내 2층 202호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

1층~4층 다세대주택 8세대 내 2층 202호 단위세대임.
(후면 건물 개황도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산동산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이향원의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.05.12.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53147 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 957-4 해성빌라 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지 면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

토지 지분: 30.8994㎡ (약 9.35평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 지분: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2002년

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '이호초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 공동주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 수도권전철 수인분당선 '사리역'이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등에 해당하며, 일부 환경 관련 규제 및 상대보호구역(이호초등학교, 이호중학교, 안산동산고등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 안산시의 압류(2024.09.24. 접수)입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김수정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-04

대항력: 없음

비고: (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 이향원의 승계인)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-07

확정일자: 2022-05-13

배당신고일자: 2024-06-14

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 5월 12일 자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금 반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2002년식 다세대주택, 약 60㎡)의 물건이 2026년 7월 2일, 144,000,000원(면적당 약 239.76만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 135,000,000원(면적당 약 225.45만원/㎡)으로, 최근 실거래가 대비 소폭 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 이호초등학교, 이호중학교, 안산동산고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있으며, 수도권전철 수인분당선 사리역을 통해 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 임차권자 이향원의 승계인으로서 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 점은 매수인의 리스크를 크게 줄이는 요인입니다. 임차권 등기가 말소되는 것에 동의하였으므로, 보증금 관련 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 모든 법적 절차 및 확약서의 효력을 재확인하는 것이 권장됩니다. 김수정 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 학교 및 지하철역이 있어 입지 조건이 우수합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라, 임대차보증금 관련 위험 부담이 현저히 낮은 상태입니다. 건축 연도가 2002년으로 다소 노후되었으나, 합리적인 감정가와 시세 대비 경쟁력 있는 가격을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 임대차보증금 관련 인수 위험 없음.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 합리적인 수준으로, 시세 차익 기대 가능.

* 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설 및 지하철역(수인분당선 사리역) 인접으로 우수한 생활 환경.

* 본오동 일대 다세대주택 시장 내에서 양호한 입지 조건.

1.9. 예상 입찰가

감정가 135,000,000원과 가장 유사한 조건의 최근 실거래가(144,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 138,000,000원 ~ 143,000,000원 범위로 예상됩니다. 주택도시보증공사 관련 위험이 해소된 점을 감안하여, 시세에 근접하는 가격으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.