나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53134 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 643-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 다세대
주택(통칭 동진아트빌) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택들이 밀집하여 소재하는
주거지대로서 주위는 학교, 공원, 골프장 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약8분정도 거리에
안산I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호로서
외벽 : 스톤코트, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부곡동 643-5 :도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부 이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

북동측 발코니 부분에 판넬조 판넬지붕 창고등 약16.9㎡이 소재하고 있어 이를 감안하여 평가함. 위반건축물 여부 확인이 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53134 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 643-5 4층402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 154,000,000원

토지면적: 30.08㎡ (약 9.10평)

건물면적: 53.94㎡ (약 16.32평)

1.4. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호

건축년도: 2014년

이용상태: 방 2, 거실, 주방, 화장실 등 (다세대주택)

설비내역: 개별난방, 위생, 급배수, 보안개폐설비 등

1.5. 토지 관련

토지 형상 및 이용상태: 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중

인접 도로상태: 동남측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '부곡동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택이 밀집한 주거지대입니다. 인근에 학교, 공원, 골프장 등이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로 약 8분 거리에 안산IC 진출입로가 위치하여 광역 교통망 이용이 수월합니다.

2.3. 주변 시설

부곡동행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 집품 정보에 따르면 부곡파크타운, SK하이츠빌, 중앙빌라 등 다세대 주택 단지들이 인근에 위치하고 있어 주거 밀집 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 안산시에는 공설 장사시설(하늘공원, 꽃빛공원 등)이 있으나, 본 물건과의 직접적인 인접성이나 영향은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을구 14번, 금액: 220,000,000원)입니다.

3.2. 소멸하는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑구 순위 10번 소유권이전 (박명철, 2021-08-31 접수)

* 갑구 순위 13번 소유권이전청구권가등기 (주식회사지슨개발, 2022-06-10 접수) - *단, 물건명세서상 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.*

* 갑구 순위 14번 가압류 (주택도시보증공사, 2023-01-05 접수)

* 갑구 순위 15번 압류 (안산시, 2025-07-22 접수)

* 갑구 순위 16번 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-08-25 접수)

3.3. 매수인 인수 권리

매수인에게 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을구 순위 5번 주택임차권: 보증금 144,000,000원, 전입일 2021-08-30, 확정일자 2021-07-14. 권리자: 엄문봉 (주택도시보증공사 양도인). 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 순위 13번 소유권이전청구권가등기: 2022-06-10 접수. 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김광호

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-13, 대항력: 없음, 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인 임차인 엄문봉)

보증금: 144,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-30, 확정일자: 2021-07-14, 배당신고일자: 2023-10-04, 대항력: 있음. (위 3.3. 항목 참조)

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

본 물건이 소재한 부곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요가 형성되어 있습니다. 인근에 학교, 공원, 행정복지센터 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근 2026년 7월 부곡동 일대에서 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례가 있었습니다.

* 2017년 건축, 4층, 53.3975㎡: 166,000,000원

* 2016년 건축, 5층, 52.17㎡: 140,000,000원

* 2001년 건축, 2층, 59.94㎡: 128,000,000원

본 물건은 2014년 건축된 53.94㎡ 다세대 주택으로, 유사한 거래 사례를 고려할 때 주변 시세는 약 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원대로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부곡동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다. 또한, 주변에 상가, 마트, 음식점 등의 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 불편함이 적습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 집품 정보에 따르면 약국 및 병원 등 의료 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

을구 순위 5번의 주택임차권 (보증금 144,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않으면 잔액을 부담해야 합니다.

6.2. 소유권 이전 청구권 가등기 인수

갑구 순위 13번의 소유권 이전 청구권 가등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다. 이 가등기가 본등기로 이전될 경우, 매수인은 해당 부동산의 소유권을 상실할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.3. 위반 건축물 가능성

주의사항에 북동측 발코니 부분에 판넬조 판넬지붕 창고 약 16.9㎡가 소재하고 있어, 위반 건축물 여부 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋습니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때 시세는 약 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원대로 추정됩니다.

그러나 권리분석상 선순위 임차권 (144,000,000원) 인수 및 소유권 이전 청구권 가등기 인수라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 가등기의 경우 소유권 상실의 가능성까지 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 위반 건축물 가능성도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 위치: 다세대주택이 밀집한 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 있습니다.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하며, 행정복지센터, 학교, 공원 등이 인접해 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 거래 사례 (약 1억 6천만원)를 기준으로 하되, 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차 보증금 144,000,000원을 제외하고 산정합니다. 또한, 소유권 이전 청구권 가등기로 인한 소유권 상실 위험을 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

종합적으로 판단 시, 시장 가치에서 인수해야 할 임차 보증금을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 타당합니다.

추정 시장가치: 160,000,000원

인수 보증금: 144,000,000원

예상 입찰가: 약 16,000,000원

상기 예상 입찰가는 가등기 위험으로 인한 잠재적 손실을 반영한 최소한의 금액이며, 실제 입찰 시에는 보다 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.