나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53143 [1] 경기도 시흥시 대야동 483-23 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 ""소래초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 기존주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장 및 지하철역(서해선 신천역)까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 4층 건(사용승인:2008.12.22) 내,
제4층 제402호로,

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 하이샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방 및 거실, 화장실)으로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용 중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 박정아)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.05.12. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53143 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 483-23 4층402호 (경기도 시흥시 문화마을로16번길 42-1)

용도: 다세대주택

건축년도: 2008년

감정가: 190,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

토지 면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

건물 면적: 66.49㎡ (약 20.11평)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 시흥시 대야동에 소재하며, "소래초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 서해선 신천역을 이용할 수 있어 대중교통 환경은 양호합니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건 말소기준권리는 2021년 9월 24일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부 상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (박근배, 박명철)

* 주택임차권 (박정아): 2021년 4월 12일 전입, 2021년 6월 7일 확정일자, 보증금 142,000,000원. (본 임차권은 등기부상 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서에 따라 대항력이 포기된 것으로 분석됩니다.)

* 압류 (국민건강보험공단): 말소기준권리.

* 가압류 (주택도시보증공사): 2023년 1월 5일 (2.2억원), 2024년 3월 29일 (0.2억원). 모두 말소 예정입니다.

* 압류 (시흥시): 2023년 2월 17일. 말소 예정입니다.

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사): 2025년 8월 26일 (1.42억원). 본 경매 사건의 개시 결정입니다.

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 세부 내용은 없습니다.)

임차인 분석:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 박정아의 승계인)

* 보증금: 142,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 12일

* 확정일자: 2021년 3월 29일 (등기부상 확정일자는 2021년 6월 7일로 기재되어 있습니다.)

* 배당신고일자: 2024년 6월 4일

* 대항력: 없음 (주의: 본 임차인의 경우, '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다. 또한, 2026년 5월 12일 제출된 주택도시보증공사(HUG)와 임차인(양도 전: 박정아) 간의 확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 "소래초등학교" 인근의 주거지역으로, 다양한 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

주변 시세 (최근 매매 사례 분석):

* 성원빌라 (1994년식, 54.09㎡): 2026년 3월 18일, 1.3억원 거래. (약 240만원/㎡)

* 하은모던빌 (2003년식, 59.91㎡): 2026년 3월 16일, 1.6억원 거래. (약 267만원/㎡)

* 녹원하이츠빌라 (2003년식, 59.87㎡): 2026년 3월 19일, 1.0억원 거래. (약 167만원/㎡)

시세 분석: 비교 대상 물건들의 연식 및 면적을 고려할 때, 본 건(2008년식, 66.49㎡)은 비교적 신축에 속하며 면적 또한 중간 수준입니다. 최근 거래된 하은모던빌(2003년식, 59.91㎡)의 1.6억원 거래가를 참고할 때, 본 건의 시장 가치는 1.6억원 이상으로 추정 가능합니다. 다만, 감정가 1.9억원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 소래초등학교가 인접하여 자녀 교육에 편리합니다. 또한, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다. (교육환경 보호구역 내 위치)

편의 시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 차량 이용 시 대형마트, 병원 등 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

교통 접근성: 서해선 신천역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: '대항력 있는 임차인'으로 표기되었으나, HUG와의 확약서 제출로 인해 대항력이 포기되고 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 혹시 모를 법적 분쟁 가능성을 배제하기 위해, 관련 서류 및 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다.

채무 부담: 등기부 상 채권 총액은 3.82억원으로 감정가(1.9억원)의 약 2배에 달합니다. 그러나 본건은 강제경매이므로, 매각으로 인해 모든 등기부 상 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수할 채무 부담은 없습니다.

토지 이용 제한: 본건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 포함되어 있어, 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 다세대주택으로, 2008년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 주변 교육 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 낙찰 시 인수되는 권리나 부담은 없습니다. 다만, 임차인 관련 사항은 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 법적 검토는 필수적입니다. 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2008년식으로 연식이 짧아 즉시 수리가 필요한 부담이 적고, 안정적인 임대 수익이나 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없습니다.

편리한 교통 및 생활 환경: 신천역 역세권에 위치하며, 초등학교 및 각종 편의시설이 인접하여 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 건물 거래가가 1.3억원 ~ 1.6억원 수준입니다. 본 건은 건물 연식이 더 최신이고 면적 또한 비교 가능한 수준임을 감안할 때, 최근 거래가인 1.6억원을 상회하는 가치를 가질 수 있습니다. 감정가 1.9억원 대비 시세가 낮게 형성된 점과 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 92% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 조사 결과, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 추가 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 조사:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하거나 직접적인 영향을 줄 수 있는 주요 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거시설, 학교, 근린생활시설 등이 분포하는 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.