나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53151 [1] 경기도 시흥시 배곧동 196-2 다인로얄팰리스배곧4차 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동 소재""배곧중학교""남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 대형마트 등이 소재하는 상업 및 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 9층 904호로서
(사용승인일 : 2017.08.04)

외벽 : 석재붙임 등.
내벽 : 벽지 붙임 및 타일붙임 마감 등(탐문사항)
창호 : 하이새시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 자세한 이용상황은 내부구조도 참조

설비내역

위생 및 급 배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 같은 높이의 사각형의 토지로서 오피스텔 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 15미터 포장도로 접하며 남동측으로 폭 10미터의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

1. 오피스텔로 이용 중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 이현정)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.03.24. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동 196-2 다인로얄팰리스배곧4차 9층904호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53151 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 161,000,000원입니다.

토지면적은 7.23㎡ (약 2.19평)이며, 건물면적은 42.79㎡ (약 12.94평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 대형마트 등이 소재하는 상업 및 주거지대로서 지역의 중심 기능을 담당하는 지역에 속합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트구조로, 2017년 8월 4일에 사용승인이 완료된 15층 건물 중 9층에 위치합니다.

토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 8월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중, 임차인 이현정(주택도시보증공사 승계)은 2021년 10월 21일 전입 및 확정일자를 받았으나, '주택도시보증공사'로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.03.24. 제출)가 제출되었습니다.

이에 따라 임차인과 관련된 대항력 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

모든 후순위 권리 및 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 다인로얄팰리스 배곧4차는 배곧신도시 내 오피스텔 및 제1종근린생활시설 복합 건물입니다.

주변에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 특히 오피스텔로서 직장인 및 1~2인 가구의 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

인근에 대형마트가 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로 현재 이용 중입니다.

건물 내 위생 및 급 배수 설비, 승강기, 난방, 화재 탐지 및 소화전 설비, 지하주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

주변에 배곧중학교가 위치하며, 대형마트 등 편의시설 접근성이 좋습니다.

북서측으로 폭 15미터, 남동측으로 폭 10미터 도로에 접하여 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련하여, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 배당받지 못해도 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 HUG와의 관계에서 변수가 될 수 있습니다.

건물은 2017년 사용승인으로 비교적 신축이나, 장기 임대 및 관리 상태에 따라 내부 시설 노후화 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 면적(7.23㎡)이 건물 면적(42.79㎡)에 비해 매우 협소하여 토지 지분율이 낮은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 오피스텔로, 신축급 건물과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재했으나, 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하여 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 점입니다.

다만, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용 확인이 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 권리상 안전한 물건으로 판단되나, HUG 관련 조건의 불확실성은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 배곧신도시 내 상업 및 주거 중심지에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 2017년 준공 건물로 비교적 최신 시설을 유지하고 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 감정가 대비 시세가 형성되어 있어 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(다인로얄팰리스 배곧4차)의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

2026년 4월 24일 7층 거래가: 136,000,000원

2026년 4월 22일 10층 거래가: 155,000,000원

2025년 12월 20일 5층 거래가: 130,000,000원

본건은 9층으로, 최근 10층의 최고가 155,000,000원과 7층 거래가 136,000,000원의 중간 지점에 위치합니다.

감정가는 161,000,000원이며, 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 최근 최고가 시세인 155,000,000원 내외에서 경쟁이 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 내용의 불확실성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 1억 4천만원에서 1억 5천만원 사이 의 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 자금 계획 및 현장 조사, 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.