나이스옥션 법원경매 안산 2025타경804 [1] 경기도 시흥시 배곧동 191 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층비-101호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ‘배곧라라초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는
대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니
다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈
도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상2층 중 제1층 제비-101호 외 1개호
로서,(사용승인일 : 2019.06.28)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 창호 등 입니다.

이용상태

기호 1 : 판매시설(상호명 : 대상부동산)
기호 2 : 판매시설(상호명 : 굽는계절)로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서,‘공동주택(아파트) 및 판매시설 건부지’등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 40미터 내외, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터
내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류(폭 20m~
25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주
택거래에 한함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 인한 폐문 등으로 내부구조 및
이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로
실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바랍니다.

물건 비고

1. 건축물대장상 판매시설로, '대상부동산' 상호 표시 있음.
2. 임차인으로부터 2026.06.15.자로 천정 누수와 상가 뒷문 배수로 넘침 하자에 대한 의견서가 제출되었고, 이에 대하여 감정인의 2026. 6. 26. 현장조사 결과 천정 마감재 변색은 확인되었으나, 조사당일 누수 발생 상황은 아니고, 임차인이 사설업체를 통해 수리받은 상태였으며, 후면 공용 복도 부분 우수 유입은 상가관리사무소 주관으로 배수로 추가 설치 공사 완료를 확인하였고, 누수로 인한 종전 부동산의 감정평가액에 본질적이고 객관적인 가치훼손은 아니므로 적정하다는 2026.06.26.자 감정인의 사실조회회신서를 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경804 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 191 시흥배곧씨1호반써밋플레이스 108동 1층 비-101호

용도: 판매시설

건물명: 시흥배곧 C1 호반 써밋플레이스

동/호수: 108동 1층 비-101호

주위환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ‘배곧라라초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.10㎡ (약 10.23평)

토지지분: 34.0976㎡ (약 10.23평)

건물면적: 89.64㎡ (약 27.11평)

건물지분: 89.64㎡ (약 27.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 정보

감정가: 571,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, 인근에 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 40미터 내외, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 25일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 1,034,040,000원)입니다.

소유권 보존 및 이전 등기, 국민은행 근저당권, 김포세무서장의 압류, 국민은행의 임의경매개시결정 등기가 존재하며, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

총 채무액은 1,034,040,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 2,300,000원

사업자 등록일: 2022-02-28

확정일자: 2023-03-27

배당신고일자: 2025-10-14

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용현황

건축물대장상 용도는 판매시설이며, 본건은 '대상부동산' 상호로 사용 중입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2019년 6월 28일에 사용 승인되었습니다.

현재 '대상부동산'과 '굽는계절' 두 개의 판매시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상권 수요가 뒷받침됩니다.

계획도시인 배곧지구의 상업시설로서, 배곧라라초등학교 인근에 위치하여 배후 수요 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대규모 아파트 단지 내 상가 시설 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교육시설

* 배곧라라초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 배곧 신도시 내 다수의 학교가 분포되어 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 하자 관련 사항 (누수)

임차인으로부터 천정 누수 및 뒷문 배수로 하자 관련 의견서가 제출되었습니다.

감정인의 조사 결과, 천정 마감재 변색은 확인되었으나, 현장 조사 당일 누수 발생 상황은 아니었고 임차인이 사설 업체를 통해 수리를 완료한 상태였습니다.

후면 공용 복도 부분 우수 유입 문제는 관리사무소 주관으로 배수로 추가 설치 공사가 완료된 것을 확인하였습니다.

감정평가액에 본질적이고 객관적인 가치 훼손은 아니라고 판단되었습니다. (2026.06.26. 감정인 사실조회회신서 참고)

6.2. 기타 유의사항

* 본건은 유동화 물건입니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 탐문 조사, 외부 관찰에 근거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동의 신축 상가 건물로, 대단지 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

교통 접근성이 양호하며, 주변에 초등학교가 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

감정가는 571,000,000원이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, 과거 누수 하자에 대한 이슈가 있었으나, 수리가 완료된 것으로 파악됩니다. 유동화 물건이라는 특성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 배곧 신도시 내 상가 물건입니다.

* 신축 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* '대상부동산' 및 '굽는계절' 두 개의 상가로 이용 중인 점을 활용한 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 571,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으며, 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 재조사 및 상권 심층 분석이 필요합니다.

현재로서는 감정가 수준을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.