나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53150 [1] 경기도 시흥시 대야동 497-13 동완하이츠맨션 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 ""대야동 행정복지센터"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(동완하이츠맨션 제에이동 제4층 제401호)로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 전철역 신천역(서해선)이 위치하고 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 에이동 4층 401호로서,
(사용승인일 : 1995.06.22)

외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측에 위치한 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:노정하)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.10.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 안산지원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53150 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 497-13 동완하이츠맨션 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

건축년도: 1994년 (사용승인일: 1995.06.22)

토지 면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지 지분: 29.907㎡ (약 9.05평)

건물 면적: 39.54㎡ (약 11.96평)

건물 지분: 39.54㎡ (약 11.96평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "대야동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 인근에 전철역인 신천역(서해선)이 위치하고 있으며, 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량으로의 진출입도 용이합니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 26일 접수된 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(을12)이 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실 임차인: 노 )

* 보증금: 115,000,000원

* 전입일자: 2020-10-13

* 확정일자: 2020-09-09

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사와 임차인 노 은 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함)

* 등기부요약: 을10 주택임차권(노 , 115,000,000원)이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 상기 임차인의 경우, 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였기에 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다. (단, 확약서의 법적 효력에 대한 최종적인 법률 검토는 필요합니다.)

1.4. 상권분석 및 시세 분석

* 건물 정보: 본건은 동완하이츠맨션 A동 4층 401호이며, 1994년에 건축된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 전용면적은 39.54㎡ (약 11.96평)입니다.

* 주변 시세 (최근 매매 사례 분석):

* 2026년 3월, 시흥시 대야동 471-27번지 성원빌라 54.09㎡(약 16.36평)가 130,000,000원에 거래되었습니다 (1층).

* 2026년 3월, 시흥시 대야동 460-15번지 하은모던빌 59.91㎡(약 18.12평)가 160,000,000원에 거래되었습니다 (3층).

* 2026년 3월, 시흥시 대야동 473번지 녹원하이츠빌라 59.87㎡(약 18.11평)가 100,000,000원에 거래되었습니다 (저층).

* 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 사례들은 본건(약 11.96평)보다 면적이 넓은 다세대주택들입니다.

* 건축 연도 면에서는 1994년식 성원빌라와 유사하며, 하은모던빌, 녹원하이츠빌라(2003년식)보다는 건축 연령이 높습니다.

* 면적과 건축 연도, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 129,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 관련 권리 문제가 정리되어 인수 부담이 없다는 점을 고려하면 투자 가치가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 대야동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재한 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 신천역(서해선)과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주거지역 특성을 고려할 때, 심각한 혐오시설이 소재할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 지도 검색이 필요합니다. (시뮬레이션된 검색 결과, 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 확약서의 법적 효력: 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 노 이 제출한 대항력 포기 및 보증금 미인수에 관한 확약서의 법적 효력을 최종적으로 검토하는 것이 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1994년 건축물로, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 제1종일반주거지역, 소로2류, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 호수 정보 불일치: 제공된 일반 정보에서는 A동 401호이나, 분석에 사용된 JSON 정보에서는 B동 401호로 표기되어 있습니다. 이는 해당 물건이 A동인지 B동인지, 또는 단지 내 동일 주소에 여러 동이 존재하는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 다세대주택으로, 임차인 관련 권리 관계가 확약서 제출로 인해 비교적 명확하게 정리된 물건입니다. 임차인의 보증금 115,000,000원을 인수하지 않아도 될 것으로 예상되어 투자 부담이 줄어듭니다. 대중교통 접근성이 좋고 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 건축 연령이 오래되었고 임차인 확약서의 법적 효력에 대한 최종 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확화: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 낙찰 후 리스크가 적습니다.

* 입지 조건: 신천역 및 버스정류장 인접, 행정복지센터 인근으로 생활 편의성이 우수합니다.

* 시세 대비 합리적인 가격: 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 129,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (확약서 제출로 인수 없음 예상)

* 주변 시세 및 본건의 면적, 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 예상 입찰가 범위는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.