나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53132 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 897-3 로얄카운티 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초교 서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 공원, 학교, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕으로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택(다세대주택)부지임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(본원초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 사실조회시 상이할 수 있으니 업무진행시 내부현황은 재확인바람. 다. 본건 지상층(1층) 구조 등을 이용하여 창고(판넬조)가 설치되어 있으니 참고바라며 정확한 면적, 이용 및 소유현황, 불법건축물 여부 등은 별도 확인바람.

물건 비고

제시외 건물(지상 1층의 호수별 창고)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53132 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 897-3 로얄카운티 2층 201호

건물명: 로얄카운티

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

토지면적: 31.85㎡ (약 9.64평)

토지지분: 31.85㎡ (약 9.64평)

건물면적: 64.49㎡ (약 19.50평)

건물지분: 64.49㎡ (약 19.50평)

건물 제시외면적: 2.20㎡ (약 0.67평) (지상 1층 호수별 창고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부요약상 경기수산업협동조합으로 추정)

감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

건축물대장상 정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕 및 평지붕

- 총 층수: 5층 (본건 2층)

- 사용승인일: 2023년 06월 26일

- 총 세대수: 8세대 (본건 포함 8세대)

- 전유부분 면적: 64.49㎡

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 본원초등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 공원, 학교, 생활편의시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 건물 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 속하며, 상대보호구역(본원초등학교) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당 (경기남부수산업협동조합, 2024-01-30 접수, 326,400,000원)

말소 예정 권리:

- 을2 근저당 (말소기준권리)

- 을4 근저당 (주식회사삼정산업건설, 2024-03-07 접수, 15,000,000원)

- 갑3 임의경매 (경기수산업협동조합, 2025-08-25 접수, 288,372,117원)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

- 임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

- 본건의 임차인 현황은 정확하지 않을 수 있으므로, 명도 진행 시 재확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 용이합니다.

주변의 학교(본원초등학교) 및 공원 등은 지역 가치를 높이는 요소로 작용합니다.

상업 시설은 주거민을 위한 필수적인 업종 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

본건은 2023년 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물: 본건 토지 및 건물 외에 지상 1층에 호수별 창고(판넬조)가 설치되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다. 정확한 면적, 이용 및 소유 현황, 불법건축물 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

내부 현황 미확인: 감정평가 시 외부 관찰 및 건축물대장 등을 참조하였으므로, 실제 내부 현황은 상이할 수 있습니다. 업무 진행 시 반드시 내부 현황을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 로얄카운티 다세대주택으로, 비교적 최근 건축 연도(2023년)를 가진 신축급 물건입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 신축급 다세대주택이 3억 7천만원 ~ 3억 8천만원대에 거래된 사례가 있습니다. (49.42㎡ @ 3.73억, 71.19㎡ @ 3.85억)

이는 본건의 감정가 3억 400만원 대비 높은 시장 가치를 시사합니다.

하지만 제시외 건물(창고)의 명확한 상태 확인 필요성과, 임차인 보증금 및 차임이 미상이라는 점은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 잠재적 리스크를 고려하면서도, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

비교적 최근 건축된 건물로, 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높습니다.

도시지역 내 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 304,000,000원

최근 시세 분석 결과, 유사 신축 다세대주택의 경우 ㎡당 약 750만원 이상의 가격으로 거래된 사례가 있습니다. (49.42㎡ @ 3.73억 기준)

본건 건물 면적(64.49㎡)에 이를 적용 시, 시장 가치는 약 4억 8천만원 이상으로 추정됩니다.

그러나 제시외 건물, 임차인 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서 감정가 대비 약 110% ~ 120% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 335,000,000원 ~ 365,000,000원

(참고: 최종 입찰가는 명도 비용, 수리비, 취득세 등 제반 경비를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.