나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53142 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-16 보광그랑베르 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단워구 선부동 ""선부중학교""남동측 인근의 화정천서로에 위치하며
주위는 각종 근린생활시설,주민편의시설 및 공동주택 등이 혼재하는 일반상업지역임.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 인근에 동측및 서측에 노선버스정류장이 소재하는외 서남측 인근에 서해선 ""선부역""이 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층(지하2층)규모로 필로티구조의 건물임.
-외벽:석재붙임 및 페인팅 마감
-내벽:벽지,타일 등마감
-창호:샷시창

이용상태

오피스텔(주거용)

설비내역

급배수,위생설비,소화전설비,승강기설비(17인승2대:현대E/V),개별난방설비,주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔건물용 부지로 접면도로와 주위
와는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

남측 및 북측으로 소로1류(국지도로)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역,
시가지경관지구(중심),
지구단위계획구역, 도로(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건에는""주택임차권등기""가 있음.(임차권자 : 정유진)

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:정유진)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.05.04.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53142 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-16 보광그랑베르 2층203호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 180,000,000원

토지면적: 16.83㎡ (약 5.09평)

건물면적: 49.17㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2015년

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 ""선부중학교"" 남동측 인근 화정천서로에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 주민편의시설 및 공동주택 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 동측 및 서측에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 서남측 인근에는 서해선 ""선부역""이 있어 교통이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 안산시 압류 (2023.03.20)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

인수되는 권리: 해당 없음.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 정유진)

* 보증금: 196,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022-01-13

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-03-08

특이사항:

주택도시보증공사(임차인: 정 )로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.05.04.자)가 제출되었습니다.

이로 인해 임차인 정 은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 선부동 일대는 각종 근린생활시설, 주민편의시설 및 공동주택이 밀집한 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부합니다.

서해선 선부역이 인접해 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

일반상업지역으로 다양한 상업 활동이 가능하며, 주변 상업시설과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 서해선 선부역 및 다수의 버스정류장 인접으로 교통 편리.

* 교육: 선부중학교 인접.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주민편의시설 이용 용이.

* 건물: 철근콘크리트구조, 10층 규모 (지하 2층 포함)의 오피스텔로, 필로티 구조입니다. 17인승 승강기 2대, 개별난방, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 내부 마감: 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 마감, 창호는 샷시창입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 임차인 정 은 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 법적 해석 및 실제 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 계약 조건 변동 가능성도 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2015년 준공으로 신축 건물은 아니므로, 장기적인 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등의 특정 목적의 거래에 해당하며, 본 건 오피스텔 매입에 직접적인 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 일반상업지역에 위치하고 있습니다.

서해선 선부역 인접으로 향후 역세권 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

임차인 관련 특이사항(대항력 포기 확약서)으로 인해 권리 인수 부담이 최소화될 것으로 보이며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 선부역 도보 이용 가능한 거리로, 향후 교통망 확충 및 개발에 따른 수혜 기대.

* 생활 편의성: 주변 상업시설, 편의시설, 주거시설 밀집으로 인한 높은 생활 만족도.

* 권리 분석 용이성: 임차인 관련 리스크가 확약서 제출로 인해 해소될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 명확함.

* 안산시 개발 잠재력: 안산시 지역 경제 활성화 및 도시 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(보광그랑베르, 2015년 건축)의 2층 물건이 2024년 5월 10일에 120,000,000원 (1.2억원)에 거래되었습니다. 해당 매매 건물의 전용면적은 52.3432㎡ (약 15.83평)입니다.

본 건물의 면적은 49.17㎡ (약 14.87평)으로, 최근 매매가 기준 평당가는 약 8,070,000원/평 (120,000,000원 / 14.87평)입니다.

감정가는 180,000,000원 (1.8억원)이나, 최근 실거래가가 120,000,000원 (1.2억원)으로 약 6천만원의 차이를 보입니다. 이는 시장 상황, 물건의 상태, 또는 임차인 문제 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 관련 권리 인수 부담이 확약서 제출로 인해 0원으로 예상되므로, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가:

본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원 (1.35억원)을 제안합니다.

이는 최근 실거래가 1.2억원보다 높으며, 시장 상황 및 향후 잠재적 가치 상승을 고려한 보수적인 접근입니다.

입찰 참여 시, 본 건의 실제 상태, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.