나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53055 [1] 경기도 시흥시 배곧동 223-1 다인로얄팰리스배곧플러스9차 5층522호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""시흥배곧동우체국"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물내 5층 522호로서,
외벽 : 석재타일 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방시설, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53055 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 223-1 다인로얄팰리스배곧플러스9차 5층522호

용도: 오피스텔

감정가: 140,000,000원

토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

건물면적: 33.80㎡ (약 10.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "시흥배곧동우체국" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 무난함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 5층 522호임. 외벽은 석재타일 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시 창호 등임.

* 이용상태: 공부상 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방시설, 지하주차장 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 가장형 평지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 본건 북동측 및 북서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역(수도권정비계획법).

* 기타 참고사항: 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, 인근에 시흥배곧동우체국이 있고, 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있음. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53055) 등기부채권액 177,236,393원 (등기부상 갑4, 접수일자 2025-08-25).

* 기타 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (등기부상 갑2) - 매매 신탁재산의 처분으로, 말소 예정임.

* 주택임차권 (등기부상 을1) - 권리자 박상순, 권리금액 160,000,000원. 전입일자 2022-02-14, 확정일자 2022-02-03.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국주택금융공사 (실질 임차인: 박상순)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 전입 2022-02-14, 확정 2022-02-03.

* 대항력: 있음.

* 배당신고일자: 2024-03-19.

* 권리분석: 등기부상 주택임차권(을1)은 "인수"로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 따라서 박상순 임차인의 보증금 160,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본 물건은 말소기준권리인 강제경매보다 선순위인 주택임차권(박상순, 보증금 160,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금 160,000,000원을 추가로 부담해야 합니다. 그 외 등기부상의 권리들은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 배곧동은 신도시 개발 지역으로, 주거단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 함께 어우러져 있어 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 시흥배곧동우체국 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다. 신세계 프리미엄 아울렛, 롯데마트 등 대형 쇼핑시설과 서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원(예정) 등 주요 시설들이 계획되어 있어 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. (검색 결과: 시흥배곧동우체국, 메가박스 시흥배곧점 등 인접)

* 편의시설: 롯데마트 시흥배곧점, 홈플러스익스프레스 시흥배곧점 등 근린생활시설 및 대형마트가 인접해 있어 생활이 편리합니다. (검색 결과: 메가박스 시흥배곧점, 베니스스퀘어 등 복합문화공간 인접)

* 교육시설: 단지 인근에 배곧라라초등학교(S 등급), 배곧중학교, 배곧고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (검색 결과: 배곧라라초등학교 278m, 배곧고등학교 1.4km)

* 의료시설: 서울대병원(예정) 등 의료 시설 이용이 가능합니다. (검색 결과: 서울대학교치과병원 259m, 배곧서울대학교병원 564m)

* 기타: 건물 내 주차 시설이 마련되어 있으며, 주변에 공원 등 녹지 공간이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 약 1억 6천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가 비용으로 발생하며, 총 투자 금액을 현 시세보다 훨씬 높게 만듭니다.

* 높은 인수 보증금 대비 시세: 인수해야 할 보증금 160,000,000원이 감정가 140,000,000원보다 높으며, 최근 시세(약 1억 2천5백만~1억 2천8백만원)와 비교해도 인수 보증금만으로도 시세를 초과하는 수준입니다.

* 시세 변동 가능성: 신도시 개발 지역으로 향후 가격 변동성은 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 주거 및 상업 시설 위주로 분포하며 특별히 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 시흥시 배곧동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부 및 임차인 현황 상, 보증금 160,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인에게 해당 보증금을 인수시켜야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 이는 낙찰가가 시세보다 낮더라도 총 취득 비용이 시세를 상회하게 만들어, 실질적인 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스가 될 가능성이 높습니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 배곧신도시의 발전 가능성: 신도시 개발 지역으로서 향후 인프라 확충 및 배후 수요 증가에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변의 주거 및 상업 시설, 서울대 시흥캠퍼스 예정 등 배후 수요가 풍부하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. (단, 인수 조건으로 인한 추가 비용 고려 필요)

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 1월 (10층): 128,000,000원

* 2026년 1월 (8층): 125,000,000원

* 2025년 11월 (13층): 101,000,000원

최근 실거래가는 약 1억 2,500만원 ~ 1억 2,800만원 수준입니다.

* 인수 보증금: 160,000,000원

* 시세 대비 총 지출액:

낙찰가가 X이고 인수 보증금이 160,000,000원이므로, 총 지출액은 X + 160,000,000원입니다.

현재 시세(최소 125,000,000원)를 고려할 때, 투자가치가 있으려면 총 지출액이 시세보다 낮아야 합니다.

즉, X + 160,000,000원 < 125,000,000원 이어야 하는데, 이는 X가 음수가 되어야 함을 의미합니다.

* 결론:

현재 물건 조건으로는 인수해야 할 보증금이 최근 시세 및 감정가보다 높기 때문에, 어떠한 긍정적인 낙찰가로 입찰하더라도 총 지출액이 시장 가치보다 높아져 투자 손실이 예상됩니다.

만약 입찰을 고려한다면, 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 1억 2,500만원)보다 낮아지도록, 즉 낙찰가 자체가 1억 2,500만원 - 1억 6,000만원 = -3,500만원 이하가 되어야 하는데, 이는 물리적으로 불가능합니다.

따라서, 현 시점에서는 재매각을 기다리거나, 임차인과의 협상을 통해 보증금 인수 조건 변경 등 특별한 돌파구가 마련되지 않는 한, 적극적인 입찰은 권장하기 어렵습니다.

만약 반드시 입찰해야 한다면, 총 지출액을 1억 2,000만원 이하로 맞춰야 하므로, 낙찰가 자체는 1억 2,000만원 - 1억 6,000만원 = -4,000만원 이하가 되어야 합니다. 이는 사실상 투자가 불가능함을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.