나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52842 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-37 크로바빌 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ""진새골 전원마을"" 내에 위치하며 부근으로는
단독주택 및 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이
소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층-4층건 다세대주택 중 3층 302호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북측하향 완경사지를 평지조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))
(접합)

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인
지역<수도법>,특별대책지역<환경정책기본법>

<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-37번지에 소재한 크로바빌 102동 3층 302호 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52842 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 195,000,000원입니다.

토지면적은 47.66㎡ (약 14.42평)이며, 건물면적은 52.20㎡ (약 15.79평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 2014년 3월 사용승인을 받았으며, 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

주요 설비로는 기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 위치한 "진새골 전원마을" 내에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 전원주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

토지는 북측하향의 완경사지를 평지로 조성한 사다리형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북동측에 폭 약 4-6미터의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)에 속합니다.

그 외 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로, 말소기준권리는 을구 5번 주택임차권(정성민)으로 판단됩니다.

등기부상 을구 5번 주택임차권(정성민, 보증금 175,000,000원)은 전입일자 2022년 5월 26일, 확정일자 2022년 6월 23일로, 매수인에게 인수될 수 있는 대항력 있는 임차인입니다.

채권자 서울보증보험의 강제경매(갑4, 173,197,360원)는 말소될 예정입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

이는 임차인 정성민의 보증금 175,000,000원이 경매 절차를 통해 전액 변제받을 가능성이 높아, 매수인이 추가로 부담할 보증금이 없을 것으로 예상됨을 시사합니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 잔여 보증금이 인수될 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

채권자: 서울보증보험(정 )

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 주로 주거용 부동산과 일부 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

대규모 상업시설이나 번화한 상권이 발달한 지역은 아니며, 주로 거주 기능 위주로 형성되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 소재한다고 명시되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 전원마을 내 위치하여 자연 친화적인 환경을 일부 느낄 수 있으나, 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 인접해 있어 주거 쾌적성은 개인에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하지만, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)이나 교육 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주거 형태: 다세대주택으로, 동일 단지 내 다양한 규모의 주택들이 혼재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 175,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 배당표 확인 및 최종 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 성장관리구역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건축, 증개축, 재산권 행사 등에 제약을 받을 수 있습니다.

* 주변 환경: 소규모 공장 및 창고, 임야 등이 혼재하여 일부 소음, 악취, 경관 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍의 다세대주택으로, 전원마을의 특성을 가진 주거 단지 내에 위치합니다.

주요 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 다양한 토지 이용 규제입니다.

임차인 관련 사항은 배당 결과를 면밀히 확인해야 하며, 토지 이용 제한은 향후 재산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 절차를 통해 보증금 전액 회수가 예상되어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (단, 배당표 확인 필수)

* 전원마을 특성을 가진 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 지역 개발이나 교통망 확충 등에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 단지의 가격대는 다음과 같습니다.

* 크로바빌 101동 301-21 (54.87㎡, 1층): 2026년 5월 14일, 12,200만원

* 주노빌리지 102동 301-117 (53.39㎡, 1층): 2026년 5월 10일, 16,000만원

* 라임하우스1동 323 (68.89㎡, 3층): 2026년 5월 4일, 20,700만원

본 건은 크로바빌 102동 3층 302호 (52.20㎡)입니다.

유사 면적인 주노빌리지 102동 53.39㎡가 16,000만원에 거래된 점과, 크로바빌 101동 54.87㎡가 12,200만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 적정 시세는 13,000만원 ~ 17,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 195,000,000원은 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

규정상 '인수 보증금'을 제외하고 계산하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 고려할 때, 임차인 보증금 175,000,000원은 경매 절차상 해결될 것으로 보고, 시세와 감정가를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 유리하며, 본 건의 경우 인수될 수 있는 임차인 보증금(비록 합계 0원이라 하나)의 불확실성과 다양한 토지 이용 제한을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 195,000,000원 * 70% = 136,500,000원

* 감정가 195,000,000원 * 80% = 156,000,000원

위 분석을 토대로, 본 건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 제안합니다.

본 입찰가는 주변 시세, 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려한 가격이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.