나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2882 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87 곤지암비즈니스센터 2층219호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 ""곤지암 2교"" 북측 인근에 위치하며 주위로는
신축중인 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경강선(곤지암역)이 소재하며 대중
교통사정 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1-7)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 오피스텔 2층 219호 외
6개호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1-7)
오피스텔로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안
설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4) 87번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(5) 85-9번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)
(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

기호(7) 86-5번지
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본
법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경2882 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 87, 곤지암비즈니스센터 2층 219호

물건종별: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)

토지지분: 13.895399999999999㎡

건물면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

건물지분: 27.9193㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 신대리 소재 "곤지암 2교" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 신축 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경강선 곤지암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

곤지암역세권 도시개발 사업지구 및 곤지암역(GTX-D 노선 예정)과 인접하여 향후 지역 개발에 따른 수혜가 기대됩니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 - 지상 6층 건물 중 2층 219호입니다.

외벽은 석재붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창으로 구성되어 있습니다.

2022년 4월 4일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소방 설비, 지하 주차 설비, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물 연면적은 13,329.74㎡ (약 4,032평)이며, 대지면적은 2,457㎡ (약 743평)입니다.

지하 주차 공간은 133대를 수용할 수 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

도로 관련: 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합.

제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역 등에 해당합니다.

2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리(신탁등기 말소, 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 1,230,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 상권분석

본건은 곤지암읍 소재지로, 주변에 주거 시설(아파트, 단독, 다세대) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요층이 존재합니다.

또한, 소규모 공장 및 창고 등 산업 시설도 일부 입지하여 배후 수요가 다양할 것으로 예상됩니다.

신축 건물이 준공된 지 얼마 되지 않았으며, 곤지암역세권 개발 및 GTX-D 노선 확정 등 지역 개발 호재가 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

4. 생활정보

* 교통: 경강선 곤지암역(도보 약 15분 거리) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 곤지암초등학교, 우리식자재마트, 곤지암농협하나로마트 본점 등이 인근에 위치합니다.

* 환경: 주거 및 상업, 소규모 공업 시설이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물과의 연계성이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무액: 등기부채권 총액이 12억원을 초과하는 등 채무 규모가 상당합니다.

* 지역 전세사기 관련 경고: 광주시 곤지암읍 일대에서 전세사기 발생 가능성에 대한 경고가 일부 있습니다. 이는 직접적인 경매 물건의 리스크라기보다는 해당 지역의 임대차 시장 전반에 대한 주의사항으로, 매수인이 직접적인 임대차를 놓을 경우 참고해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 우수한 입지 조건과 개발 호재를 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 매수인이 인수해야 할 권리 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

다만, 상당한 규모의 채무가 설정되어 있고, 지역 내 전세사기 관련 주의사항이 언급된 점은 유의할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 적절한 입찰가 산정 시 수익을 기대해볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하고 관리 부담이 적습니다.

* 우수한 교통 및 개발 호재: 곤지암역 접근성 및 역세권 개발, GTX-D 노선 예정 등으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 소유권 행사가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2025년 3월에 181,800,000원(18,180만원)에 거래된 기록이 있습니다.

건물이 신축(2022년 준공)이고 지역 개발 호재가 있다는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 수준 또는 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 높은 채무 규모와 경매 시장의 변동성을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90%~100% 수준인 162,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 유사 물건의 낙찰가 조사를 병행하는 것이 좋습니다.

[1.1. 입지조건]

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경강선(곤지암역)이 소재하며 대중 교통상황 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

인근에 신축중인 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

[1.2. 건물 및 토지 정보]

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 지하3층 - 지상6층건 오피스텔 2층 219호 외 6개호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감.

내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.

창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

오피스텔로 이용중임.

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안 설비 등임.

인접도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

본 건물은 2022년 4월 4일 사용 승인되었습니다.

본 건물(곤지암비즈니스센터)은 총 121세대로 구성되어 있습니다.

지하 주차장은 133대를 수용할 수 있습니다.

[1.3. 토지이용계획 및 제한상태]

기호(4) 87번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역.

기호(5) 85-9번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역.

기호(7) 86-5번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

[2. 권리분석]

집합건물 등기부요약

- 갑2: 2022-11-08 접수, 소유권이전1번신탁등기말소 (김범철 외 1명)

- 갑4: 2024-05-21 접수, 소유권이전3번신탁등기말소 (김범철외 1명)

- 을1: 2024-05-21 접수, 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 금1,200,000,000원) - 말소기준권리

- 갑5: 2025-06-10 접수, 4번김범철지분가압류 (경기신용보증재단, 금30,000,000원) - 말소

- 갑6: 2025-07-21 접수, 임의경매 (모가농업협동조합, 1,010,066,849원) - 말소

- 갑7: 2025-10-24 접수, 4번이민화지분압류 (광주시, 압류(징수과-01 1457)) - 말소

- 갑8: 2026-05-08 접수, 4번이민화지분압류 (경기광주세무서장, 압류(징세과-티 41209)) - 말소

[5. 임차인 현황]

임차인: 임준하

보증금: 25,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2025-07-02

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

비고:

[6. 잠재적 리스크]

본건은 공동담보로 설정된 물건입니다.

최근 자료를 통해 광주시 곤지암읍 일대에 전세 사기 관련 주의가 요구되는 사례가 있음을 확인하였습니다. 다만, 본건은 매매/경매 물건으로 직접적인 전세 사기 위험은 낮으나, 향후 임대 시 주의가 필요할 수 있습니다.

주변에 소규모 공장 및 창고가 소재하고 있어, 환경적 측면에서 민감하신 분들은 고려가 필요할 수 있습니다.

[8. 예상 입찰가]

최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2025년 3월 27일에 181,800,000원(18,180만원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

건물이 신축(2022년 준공)이고, 곤지암역세권 개발 및 GTX-D 노선 예정 등 미래 가치 상승 가능성이 높은 점을 감안할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다.

다만, 높은 총 채무액이 존재하며 경매 시장의 경쟁 양상에 따라 낙찰가가 달라질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90%~100% 범위인 162,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.