나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52844 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 566-29 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ‘SRC재활병원’ 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 창고, 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비하여 등고평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 성남지원 2025타경52844 (1) 사건으로 진행되는 경매물건입니다.

소재지는 경기도 광주시 초월읍 지월리 566-29 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 208,000,000원입니다.

토지 면적은 82.87㎡(약 25.07평)이며, 건물 면적은 71.42㎡(약 21.60평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주 입니다.

건축물 정보에 따르면, 본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층 301호입니다. (2009년 건축 허가, 2011년 사용 승인)

전유 부분의 면적은 71.42㎡입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 소재하며, ‘SRC재활병원’ 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 근린생활시설, 창고, 공장 등이 혼재하고 있습니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역에 속합니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 4번의 주택임차권등기가 있습니다. (임차보증금 170,000,000원, 주민등록일자 2021.10.01, 점유개시일자 2021.10.01, 확정일자 2021.09.15).

해당 임차권의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

다만, 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출한 상태입니다.

이로 인해 해당 HUG 관련 임차보증금은 매수인이 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

선순위 임차권은 존재하지 않습니다.

말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6, 10,000,000원)입니다.

전체 채권 총액은 180,000,000원 (가압류 10,000,000원 + HUG 임차권 170,000,000원)으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-01

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-01

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-09-15

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음 (단, 물건명세서상 인수 조건 확인 필요)

비고: HUG 인수조건 확약서 제출로 실질적 인수 부담은 없을 것으로 예상.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 김 , 김 임차인의 실제 보증금 미확인으로 인한 리스크 존재)

4. 상권분석

본 물건 주변은 다세대주택 밀집 지역에 근린생활시설, 창고, 공장 등이 혼재하는 복합적인 상권입니다. ‘SRC재활병원’이 인근에 있어 관련 시설이 있을 수 있습니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 12일 거래된 트라움(206동, 2021년식)은 60.83㎡(약 18.4평) 면적에 176,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,893,000원의 시세입니다.

* 2026년 5월 14일 거래된 한주타운101동(2011년식)은 68.085㎡(약 20.6평) 면적에 108,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,586,000원의 시세로, 연식이 오래된 점이 반영된 것으로 보입니다.

* 2026년 5월 7일 거래된 다이브시티101동(2019년식)은 91.54㎡(약 27.7평) 면적에 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,747,800원의 시세입니다.

본 물건의 전용 면적은 71.42㎡(약 21.60평)으로, 가장 최근에 거래된 신축 건물(트라움)의 평당 단가를 적용할 경우 약 206,718,000원(71.42㎡ * 2,893,000원/㎡)으로 산정됩니다. 이는 본건의 감정가(208,000,000원)와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

주변에는 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

SRC재활병원 인근에 위치하며, 창고 및 공장 등도 혼재되어 있어 주거 환경은 복합적입니다.

교통은 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 , 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 계약 내용과 다를 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 이들의 실제 보증금이 존재한다면, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG(주택도시보증공사) 임차권이 존재하나, 인수조건 확약서 제출로 인해 매수인의 실질적인 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 결과에 따라 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 주변에 창고, 공장 등이 혼재하고 있어 주거 쾌적성 측면에서 일부 부정적 영향이 있을 수 있습니다.

* 다수의 권리(가압류, 임차권 등)가 설정되어 있어 복잡한 권리관계 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 208,000,000원입니다. 건물의 연식은 2011년으로 신축에 가까우며, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다.

교통 및 주변 편의시설은 보통 수준이나, 공장 등이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 두 명의 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 신고되어 있으며, HUG 임차권의 경우 인수 조건 확약서가 제출되어 실질적 인수 부담이 없을 것으로 예상된다는 점입니다.

이러한 권리관계의 불확실성으로 인해 철저한 현장 확인 및 임차인 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축 다세대주택의 매매가가 평당 약 289만원 수준으로 형성되어 있어, 본건 감정가 대비 시세 반영이 적절한 편입니다.

* HUG 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 두 명의 임차인(김 , 김 )의 실제 보증금만 명확히 확인된다면, 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 진입할 수 있는 기회가 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 지분까지 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

인수 보증금 (HUG 관련): 0원 (인수조건확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상)

인수 보증금 (임차인 김 , 김 ): 0원 (단, 실제 보증금이 존재할 경우 추가 인수될 수 있으며, 이에 대한 철저한 조사가 필요)

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 208,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김 , 김 )의 보증금 미확인으로 인한 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

안전 마진을 확보하기 위해, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이는 약 176,800,000원에서 187,200,000원의 범위에 해당합니다.

따라서, 임차인 조사를 통해 실제 보증금 및 인수 여부를 최종 확인한 후, 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

만약 임차인 김 , 김 의 실제 보증금이 0원으로 확인되고 HUG 인수 조건이 확실하다면, 감정가 이상으로도 입찰가를 상향 조정할 수 있을 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.