나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3670 [1] 경기도 성남시 분당구 분당동 108-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 성남시 분당구 분당동 소재 ""분당소망교회"" 남측 월편에 위치하며, 부근은 시가지내
기존주택지대로서, 가로구획 정연하며, 3층규모의 다가구주택 및 주상복합건물이 밀집되어
소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의는 무난한
편임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 ""주상복합건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 로폭 약 8미터 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(분당), 소로2류(폭 8m~10m)(
국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기환경규제지
역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 문화재보호구역<문화유산의 보
존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20
25-08.26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/지정기간:20
25.08.26. ~ 2026.08.25.)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

'1998.01.12.에 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건으로서,

외벽: 치장벽돌 노출쌓기, 드라이비트 및 강화유리 마감 등임.
내벽: 벽지, 타일 및 페인트마감 등임.
바닥: 원목마루, 바닥타일 및 모노륨 깔기 등임
창호: 하이샷시 이중창호 등임

이용상태

1층: 현 ""소매점(갤러리)"" 로 이용중임.
2층: 현 ""2가구주택"" 으로 이용중임.
3층: 현 ""단독주택"" 으로 이용중임.
지층 : 현 ""사무소(창고 포함)"" 로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(옥탑 소재 단층 계단실 약14.04㎡, 단층 주택 및 창고 약36.27㎡) 감정 및 매각에 포함 평가함.
2. 목록1.토지상에 소재하는 수목등은 거래관행상 토지에 포함 평가함. 건물 2층 및 3층에 부합되어 있는 발코니부분은 건물면적에는 제외되나, 건물에 포함 평가함.
3. 건물의 1층은 "현재 소매점(갤러리)", 2층은 "2가구주택", 3층은 "단독주택", 지층은 "사무소(창고포함)"로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경3670 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 분당동 108-9

* 용도: 근린주택 (1층: 소매점(갤러리), 2층: 2가구주택, 3층: 단독주택, 지층: 사무소(창고포함))

* 토지면적: 366.30㎡ (약 110.78평)

* 건물면적: 640.86㎡ (약 193.91평)

* 감정가: 2,989,712,100원 (약 29억 8천 9백 71만원)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 1998년 1월 (사용승인일: 1998.01.12.)

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층건 (지하 1층 포함)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 성남시 분당구 분당동 소재 ""분당소망교회"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 가로구획이 정연한 시가지 내 기존 주택지대로, 3층 규모의 다가구주택 및 주상복합건물이 밀집되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본 건 북서측으로 로폭 약 8미터 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(분당), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 문화재보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 11월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을6) 으로, 본 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,125,000,000원 (약 21억 2천 5백만원)

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 명시된 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자등록일: 2015-07-01

* 확정일자: 2025-09-01

* 배당신고일자: 2025-09-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 고

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업자등록일: 2021-01-16

* 확정일자: 2025-09-01

* 배당신고일자: 2025-09-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자등록일: 2015-08-17

* 확정일자: 2025-09-22

* 배당신고일자: 2025-10-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 심

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,670,000원

* 전입/사업자등록일: 2012-04-04

* 확정일자: 2025-09-11

* 배당신고일자: 2025-09-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2025-07-01

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 임차인: 유

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자등록일: 2017-03-03

* 확정일자: 2017-03-10

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 990,000원

* 전입/사업자등록일: 2012-08-29

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2025-07-02

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입/사업자등록일: 2024-10-14

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 분당동은 성남시 분당구의 주요 주거 및 상업 지역으로, 잘 계획된 도시 인프라를 갖추고 있습니다. 주변에는 다가구주택과 주상복합건물이 밀집되어 있어 활발한 지역 활동을 기대할 수 있습니다.

* 건물 이용 현황: 현재 1층은 소매점(갤러리), 2층은 2가구 주택, 3층은 단독 주택, 지층은 사무실(창고 포함)로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 도시 계획에 따른 개발 가능성이 있으나, 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정이어서 해당 제한은 곧 해제될 전망입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 분당 지역은 우수한 학군으로 잘 알려져 있으며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 공원 등 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경과 편리한 생활 인프라가 공존하는 지역입니다. 주변에 유해하거나 혐오스러운 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한: 해당 지역은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 건물 증축, 대수선 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 다수 임차인 관리: 복수의 임차인이 거주 중이므로, 향후 임대차 관계 승계 또는 명도 과정에서 세심한 관리가 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담은 없습니다.)

* 토지이용계획상 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 문화재보호구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 해당 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 중복사건: 사건번호에 (1) 표기가 있는 것으로 보아 유사한 물건으로 중복된 경매 사건이 존재할 수 있습니다. 이는 권리 분석에 추가적인 주의를 요할 수 있으나, 본 자료의 권리 분석은 해당 사건 기준입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 분당동의 우수한 입지에 위치한 근린주택으로, 토지면적 366.30㎡, 건물면적 640.86㎡에 달하는 상당한 규모를 자랑합니다. 1998년 준공된 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정적인 상태를 유지하고 있습니다. 현재 다양한 용도로 활용 중이며, 인수되는 임차인의 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적다는 큰 장점이 있습니다. 개발행위허가제한지역 및 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려되나, 분당 지역의 높은 지가와 잠재적 가치를 고려할 때 충분히 극복 가능한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수도권 핵심 지역인 성남시 분당구에 위치하여 높은 미래 가치와 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재 상가, 다가구, 단독주택, 사무실 등 복합 용도로 이용 중으로, 향후 임대 전략 수립 시 유연성을 가집니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수 보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 토지 가치: 366.30㎡의 대지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 상당한 잠재력을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,989,712,100원 (약 29억 8천 9백 71만원) 입니다.

제공된 주변 빌라(연립) 매매 정보는 본 건의 근린주택 및 복합 용도와 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 해당 정보를 통해 산출된 토지 평당 단가는 약 570만원 ~ 950만원 수준으로, 본 건 토지 면적(366.30㎡)에 적용 시 토지 가치는 약 21억 ~ 35억 원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가(약 29.9억 원)와 유사한 수준으로, 감정가가 본 물건의 현재 시장 가치를 적정히 반영하고 있음을 시사합니다.

또한, 인수 보증금이 없고, 개발행위허가제한지역이지만 토지거래허가구역 지정이 곧 해제될 예정이라는 점을 고려할 때, 공격적인 입찰도 가능합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 2,600,000,000원 (약 26억 원) 에서 입찰을 시작하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 87% 수준으로, 향후 치열한 경매 경쟁 시 상황에 따라 상향 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.