나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2851 [1] 경기도 광주시 능평동 166-30 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능원초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인근토지 대비 평탄한 사다리형의 토지로, 현황 ""주거용""으로 이용중임.
.

인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

계획관리지역(계획관리) , 주거개발진흥지구 , 주거용지(주거용지) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 #2는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층 지상3층 건물로서,
(사용승인일 : 2002.12.23)

외벽 : 드라이비트 마감 등,

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문조사에 의함),

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 #2는 다가구주택으로 이용중임.(건축물 대장 및 탐문조사에 의함)

설비내역

탐문조사에 의할때 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조바람.

공부와의 차이

건축물대장상 각층 3가구이나, 현황 각층 5가구임.
(지하1층은 101호~105호, 1층은 201호~205호, 2층은 301호~305호, 3층은 401호~405호)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경2851 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 166-30

용도: 다가구주택

감정가: 1,481,065,040원

토지면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 658.08㎡ (약 199.09평)

건물 제시외면적: 1.75㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2002년 12월 23일

토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역

2. 입지조건

입지조건

* 위치: 경기도 광주시 능평동 소재 ""능원초등학교"" 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 인근 토지 대비 평탄한 사다리형의 토지로, 현황 ""주거용""으로 이용 중임.

* 도로 상태: 본건 토지는 서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

권리분석

* 본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김OO임.

* 말소기준권리: 2002년 5월 8일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권 (을3)임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 등은 없음).

* 현재 파악된 임차인은 다수 존재하나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 임차인 현황:

* 강병훈: 보증금 35,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2018-01-15, 확정 2018-01-10, 배당 2025-07-28, 대항력 없음.

* 경기주택도시공사: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-10, 확정 2021-10-25, 배당 2024-05-08, 대항력 없음.

* 김다솜: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-05, 확정 2021-10-08, 배당 2024-05-24, 대항력 없음.

* 김동진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-05, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 김영희: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-07-31, 확정 2019-08-05, 배당 2025-09-03, 대항력 없음.

* 김주창: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-11-16, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 김진영: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2010-01-27, 확정 2025-09-12, 배당 2025-09-20, 대항력 없음.

* 김진영: 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2010-01-27, 확정 2018-03-30, 배당 2025-10-01, 대항력 없음.

* 마용해: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-04-25, 확정 2018-04-19, 배당 2025-09-11, 대항력 없음.

* 박부훈: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-11-21, 확정 2022-11-21, 배당 2025-10-01, 대항력 없음.

* 박현화: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-07, 확정 2021-05-14, 배당 2025-10-15, 대항력 없음.

* 서순필: 보증금 10,000,000원, 차임 290,000원, 전입 2020-02-04, 확정 -, 배당 2025-09-23, 대항력 없음.

* 안설아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-06-26, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 안진영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-12-04, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 안춘희: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-09-16, 확정 2016-10-17, 배당 2025-09-16, 대항력 없음.

* 이순오: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2013-09-03, 확정 2013-09-03, 배당 2025-09-02, 대항력 없음.

* 주식회사금강피할: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-30, 확정 2021-11-15, 배당 2025-08-29, 대항력 없음.

* 황대운: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-09-29, 확정 2023-05-15, 배당 2025-10-15, 대항력 없음.

* 주의사항: 건축물대장상 각 층 3가구이나, 현황은 각 층 5가구로 이용 중임. 이는 공부와의 차이에 해당하며, 확인 및 시정 필요.

4. 상권분석

상권분석

* 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 중심의 상권임.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능함.

* 본 물건 자체는 주거용으로 이용되고 있으며, 주변 환경은 주거 적합성이 양호한 편임.

* 혐오시설 및 유해시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 일반적으로 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역은 이러한 시설과의 이격이 있는 편임. (추가적인 현장 조사 필요)

5. 생활정보

생활정보

* 교육: ""능원초등학교""가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있음.

* 교통: 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량을 이용한 단지 접근성도 양호함.

* 편의시설: 주변에 혼재된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음. (대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 추가 조사 필요)

* 주거환경: 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 계획적인 주거 환경 조성이 기대됨.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부상 차이: 건축물대장상 각 층 3가구이나, 현황은 각 층 5가구로 총 20가구로 사용 중임 (공부상 12가구). 이는 불법 건축물 또는 무단 용도변경에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획상의 제약: 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지의 이용 및 개발에 있어 환경 관련 규제의 영향을 받을 수 있음.

* 건축물의 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다가구주택으로, 초등학교와 인접하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건축물 현황과 공부상 용도(가구 수)의 차이가 존재하는 점은 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인하고 예상되는 행정 처분 및 비용을 고려해야 합니다. 또한, 자연보전권역 등 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 인수되는 권리 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확하며, 명도에 대한 부담이 적음.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물 전체를 취득하여 활용할 수 있음.

* 다가구주택의 임대 수익 잠재력: 현재 주거용으로 이용 중이며, 적법한 상태로 관리될 경우 안정적인 임대 수익 확보가 가능함.

* 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정: 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성 존재.

* 건축물 현황과 공부상 차이 해소 시 가치 상승: 불법 건축물 또는 무단 용도 변경 부분을 시정하여 적법한 상태로 전환할 경우, 부동산의 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 1,481,065,040원

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 부담해야 할 임차인 보증금 없음)

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(특히 건축물 현황과 공부상 차이에 따른 이행강제금 및 시정 비용)와 시장 상황, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 리스크 해소 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 예상되는 추가 비용을 감안하여 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.