나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3663 [1] 경기도 하남시 풍산동 519-3 이치프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동에 소재하는 ""한홀초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주
위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강일역 등이 소재하여
대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 5층 중 제1층 제103호 및 제104호로서,

외벽: 콘크리트 노출마감 등,
내벽: -,
창호: 페어글라스 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 냉난방설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니
다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승
인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.현황조사 당시 상가건물임대차 현황서에는 등재되어 있지 않지만 관리사무소에 의하면 '멕시카나 치킨' 운영자가 103호, 104호를 같이 사용하고 있다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경3663 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 519-3 이치프라자 1층 103호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 2,054,000,000원

토지면적: 33.87㎡ (약 10.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.14㎡ (약 22.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOO (중구농업협동조합)

특이사항: 공동담보 물건

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 5층 건물 중 제1층 제103호

준공일: 2019년 10월 2일

1.2. 상세 정보

건물명: 이치프라자

총 동 수: 1개동

총 세대수: 32호

총 층수: 지하 2층, 지상 5층

주요 용도 (건축물대장): 제1, 2종근린생활시설, 노유자시설

주차대수: 18대 (자주식)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동에 소재하며, ""한홀초등학교"" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 5호선 강일역이 인근에 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건은 북측 및 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

- 지역: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)

- 용도구역: 중로3류(폭 12m~15m)

- 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 중구농업협동조합 근저당 (접수일자: 2023-08-23, 채권최고액: 1,740,000,000원)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부등본상 현재 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 확인되며, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 현황조사 당시 상가건물임대차 현황서에는 등재되어 있지 않으나, 관리사무소 확인 결과 103호와 104호를 '멕시카나 치킨' 운영자가 함께 사용하고 있다고 합니다.

이 경우, 실제 점유 관계 및 대항력 유무, 보증금 및 차임 등을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 하남시 풍산동 미사강변지구 내 근린상업지역에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있습니다.

초등학교, 공원 등 주거 및 교육 시설이 인접하여 안정적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

- 교육시설: 한홀초등학교 등

- 편의시설: 인근 상업시설 및 편의점 등

- 기타: 아파트 단지, 오피스텔, 공원 등이 혼재

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변 아파트 단지 및 오피스텔 입주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

초등학교가 인근에 있어 가족 단위 거주민 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 강일역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

차량 이용 시 주요 도로망 접근이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

103호 및 104호를 '멕시카나 치킨' 운영자가 함께 사용하고 있다는 정보가 있으나, 상가건물임대차 현황서에는 등재되어 있지 않아 실제 점유 현황, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 추가적인 확인이 필수적입니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 규모가 클 수 있음을 시사합니다. 이로 인한 추가적인 채권자들의 권리 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 하남 미사강변지구라는 발전 가능성이 높은 지역에 위치한 근린상가입니다. 주변 배후 수요가 풍부하고 교통 여건도 양호하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 다만, 임차인 현황이 명확하지 않아 권리관계 및 명도 관련하여 면밀한 조사가 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

- 하남 미사강변지구 내 중심 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 기대

- 풍부한 배후 수요(아파트, 오피스텔) 및 유동인구

- 지하철 5호선 강일역 인근으로 대중교통 이용 용이

8.2. 수익성 잠재력

- 근린상가로서 안정적인 임대 수익 기대 가능

- '멕시카나 치킨' 운영자로 추정되는 점유자가 있어, 명도 후 즉시 임대 또는 직접 운영 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 예상 명도 비용, 점유 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 경매 물건의 경우, 인수할 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

상세한 권리분석과 현장 조사를 통해 정확한 시세 파악 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.