나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3564 [1] 경기도 광주시 신현동 421-17 블레스힐 104동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현3리 마을회관"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는
다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2018.11.30)

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공부상 다세대주택(방3, 욕실2, 주방, 식당, 다락 등)으로
이용중인것으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등으로 확인됨.
(구체적인 이용상태는 후첨 '건물이용상태' 참조)

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사의 자루형 토지로서, 현장조사일 현재 '공동주택(다세대주택)
건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 문형산길157번길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 ""박정림""임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경3564 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 421-17, 블레스힐 104동 4층 401호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (경사지붕) 4층 건물 내 4층 401호

* 사용승인일: 2018년 11월 30일

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 404,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 73.12㎡ (약 22.12평)

* 토지지분: 73.125㎡ (약 22.12평)

* 건물면적: 66.63㎡ (약 20.16평)

* 건물지분: 66.63㎡ (약 20.16평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (농OOO)

1.4. 소유자 정보

* 소유자: 박정림 (등기사항전부증명서 상)

1.5. 등기부채권 총액

* 총액: 290,647,292원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역 (계획관리)

* 성장관리계획구역 (주거형)

* 가축사육제한구역 (일부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일자: 2019-02-28, 권리금액: 252,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용은 파악되지 않음)

3.3. 기타 권리관계

* 소유권이전: 박정림 (갑4, 2019-02-28)

* 근저당: 농협은행주식회사 (을1, 2019-02-28, 252,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 우리카드 (갑5, 2025-06-11, 22,089,276원, 말소)

* 임의경매: 농협은행 (갑6, 2025-08-14, 194,238,111원, 말소)

* 가압류: 신한카드 (갑7, 2025-10-01, 10,322,229원, 말소)

* 가압류: 하나카드 (갑8, 2025-10-20, 6,235,787원, 말소)

* 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상임. (보증금 인수 금액은 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활권이 형성된 지역입니다.

4.2. 주변 부동산 거래 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면,

* 2026년 5월, 70.17㎡ 면적의 다세대주택이 320,000,000원에 거래되었습니다. (블리스타운 (C동))

* 2026년 5월, 84.74㎡ 면적의 다세대주택이 465,000,000원에 거래되었습니다. (보헤미안 C동)

* 2026년 5월, 52.25㎡ 면적의 다세대주택이 130,000,000원에 거래되었습니다. (아트리움 (106동))

이는 본건과 유사한 시기에 신축된 유사 면적대의 주택 거래 사례가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주위 환경은 일반적인 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 및 내부시설

* 건물은 2018년 11월 30일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다.

* 본건은 4층 401호이며, 내부 이용 상태는 공부상 다세대주택(방3, 욕실2, 주방, 식당, 다락 등)으로 확인됩니다.

* 기본 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 미소멸 권리

등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 현재 구체적인 내용이 파악되지 않았으므로, 실제 현황 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금은 없으나, 실제 점유자가 있는지, 점유하고 있다면 대항력이 있는지 등은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 주변 시설

현재까지 확인된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 차원에서 소각시설 건립 논의가 진행 중인 점은 향후 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2018년)가 비교적 최신이며, 다세대주택으로서 일반적인 주거 기능을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 환경도 주거 지역으로서 무난합니다.

가장 큰 장점은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되어 권리 관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 다만, 토지이용 제한 사항과 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 최근 거래 사례를 볼 때 시세는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 있으나, 낙찰가율은 최저매각가와 시세 추이를 고려하여 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2018년)의 다세대주택

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확함

* 신현동 지역의 주거지로서의 안정적인 입지

* 현 시세 대비 낮은 최저매각가 (감정가 404,000,000원 대비 최저매각가 194,238,111원)

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적대(약 70㎡)의 실거래가가 320,000,000원 수준이고, 더 넓은 면적(약 85㎡)의 실거래가가 465,000,000원 수준임을 감안할 때, 본건(66.63㎡)의 적정 시세는 대략 320,000,000원에서 400,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 404,000,000원과 최저매각가 194,238,111원을 고려했을 때, 경쟁 상황 및 물건의 실제 상태를 면밀히 파악한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 비교적 최신 건물이라는 점을 고려하여, 보수적으로는 330,000,000원에서 370,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.