나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57410 [1] 경기도 용인시 기흥구 상하동 373 미소그랑쥬테 401동 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 상하동에 소재하는 ""지석초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
본건 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공업용부동산 및 근린생활시설 등이 소재하고
있는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(에버라인 지석역) 등이 소재하
여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 9층 건 중 제9층 제902호로서,

외벽: 징크판넬 및 돌붙임, 스톤코트 마감 등,
내벽: -,
창호: 시스템 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 11M의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상
대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인
등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 후면 ""내부구조도""와 같이 제시외건물㉠ 다락(철근콘크리트구
조 평슬라브지붕)이 소재하는 복층구조로써 평가목적 등을 고려하여 본건에 포함하여 감정평
가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김하늘)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 상하동 373번지에 소재한 미소그랑쥬테 401동 9층 902호 오피스텔입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경57410 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 258,000,000원이며, 토지면적은 41.50㎡(약 12.54평), 건물면적은 83.84㎡(약 25.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 상하동에 소재하는 "지석초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공업용부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(에버라인 지석역) 등이 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 9층 건물 중 제9층 제902호입니다.

* 외벽: 징크판넬 및 돌붙임, 스톤코트 마감 등입니다.

* 내벽: (제공된 정보에 명시되지 않음)

* 창호: 시스템 창호 마감 등입니다.

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 11M의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인 등/용도:단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트(국토부 제2025-1058호))으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

* 기타참고사항: 후면 "내부구조도"와 같이 제시외건물(다락, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕)이 소재하는 복층 구조로 평가되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자: 2024.03.20.)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 김 )

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-06-11

* 배당신고일자: 2023-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 확약서 제출 (임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의함)

* 인수되는 권리: 본 경매 사건의 말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다. HUG의 가압류(2024.04.02.), 용인시 압류(2024.09.03.), 수원시 압류(2024.12.05.), HUG의 강제경매(2025.08.18.) 등 모든 권리가 소멸됩니다.

* 채권 총액: 345,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 상하동에 위치하며, 주위에는 공동주택, 공업용부동산, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 지석초등학교가 위치하고 있으며, 에버라인 지석역을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 상업시설 및 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

* 지도 검색 결과, 본건 인근에는 주거단지와 함께 소규모 상가들이 분포하고 있으며, 대규모 상업시설은 다소 떨어진 곳에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과로는 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 지석초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통시설: 에버라인 지석역이 인근에 소재하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 김 씨는 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의하였습니다. 이로 인해 임차인의 대항력은 소멸되었으나, 보증금 관련 분쟁의 소지는 없는지 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역(기간:25.8.26~26.8.25, 대상:외국인 등/용도:단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 소유권 이전 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 상하동에 위치한 오피스텔로, 지석초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 258,000,000원입니다.

* 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주변에 주거단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인한 특이사항이 있으나, 법률적으로는 권리 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주변에 학교 및 지하철역이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 본 물건의 건물 면적은 83.84㎡ (약 25.36평)으로, 복층 구조를 포함하고 있어 공간 활용도가 높을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 허가구역 지정 기간이 남아있어 향후 매각 진행 및 소유권 이전 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 258,000,000원

* 현재 시세 조사:

* 본건과 유사한 면적의 오피스텔 매물 시세는 약 2억 2천만원 ~ 2억 9천만원 수준으로 파악됩니다.

* 부동산114 자료에 따르면, 미소그랑쥬테 단지의 최근 실거래 평균가는 2억 3,400만원이며, 2021년 6월 15층 거래 사례는 3억 2,500만원입니다.

* 권리 인수 금액: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 대비 현 시세 및 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 260,000,000원 ~ 280,000,000원으로 예상해볼 수 있습니다.

* 본건의 입찰가는 경매 당일의 입찰 경쟁 상황, 부동산 시장 변동성, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.