나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1570 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 666-128 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 '고진역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철역(고진역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(2)~(6) 부정형의 토지로서 도로로 이용중임.
기호(7) 대체로 장방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(7) 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2008-11-24)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-05-26)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))
기호(3) 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(고림진덕지구 지구단위계획)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-05-26)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))
기호(4) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))
기호(5, 6, 7) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택으로서,
외벽: 석재붙임 마감
내벽: 벽지 및 타일마감
창호: 시스템창호

이용상태

단독주택으로 이용중임.
후첨 ""건물개황도"" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 개별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

""지적 및 건물개황도""에서와 같이 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢)이 소재하고 있어 개략적인 실측으로 사정, 평가하였는 바 업무집행시 참고 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1,7은 단독주택 및 건부지로, 나머지 목록은 도로로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1570 (1) 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1570 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 고림동 666-128

* 용도: 단독주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 단독주택

* 건축년도: 2014년 10월 (건축허가), 2015년 02월 (사용승인)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 1919.00㎡ (약 580.50평)

* 토지지분: 281.0617㎡ (약 85.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 91.11㎡ (약 27.55평)

* 건물지분: 91.11㎡ (약 27.55평)

* 건물 제시외면적: 74.00㎡ (약 22.41평)

1.4. 감정가

* 총 감정가: 619,086,800원

1.5. 특이사항

* 중복사건, 공동담보, 지분매각

* 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 목록1,7은 단독주택 및 건부지, 나머지 목록은 도로로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 '고진역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(고진역) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(7) 토지는 대체로 장방형이며 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 기호(2)~(6) 토지는 부정형으로 도로로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

건부지(기호 7)는 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 등, 기간: 25.8.26~26.8.25)

* 일부 필지는 준보전산지, 소로3류(폭 8m 미만)로 이용 또는 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 01월 24일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 근저당권, 임의경매개시결정, 가압류 등이 포함됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (현재 지상권 설정 여부는 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 총 채권액

* 등기부채권 총액 (토지 및 건물 합산): 523,700,000원 (근저당 420,000,000원 + 90,000,000원, 가압류 13,700,000원, 임의경매 60,000,000원 등)

4. 상권분석

본 물건은 고진역 인근에 위치한 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상가들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 고진역(지하철) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

* 본건은 상대보호구역으로 지정된 지역이 다수 포함되어 있어, 인근 교육기관과의 관계는 용인교육지원청에 별도 문의가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 도로 이용 토지

토지 전체 면적 중 일부 지분(약 14.6%)만 매각 대상이므로, 타 토지 지분권자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 도로로 이용 중인 필지의 지분 소유로 인해 토지 이용 및 관리에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

외국인 및 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 소유권 이전 및 활용에 있어 절차적 번거로움이 있을 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

동일 물건에 대한 여러 경매 사건 및 공동 담보로 묶여 있는 상황은 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

총 면적 74.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이는 일괄매각 대상이지만 건축법상 적법 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6.5. 지상권 (미확인)

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우, 이는 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.6. 환경 관련 제한

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용 시 환경 관련 법규 준수가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 고림동에 위치한 단독주택으로, 고진역 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 2014년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 상당한 면적의 토지 지분을 포함하고 있습니다. 하지만 토지 지분 매각, 도로 이용 토지, 다수의 환경 관련 제한 구역 지정 등은 투자 및 활용에 있어 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 제시외 건물 포함 및 지상권의 미소멸 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 단독주택

2014년 준공된 현대식 단독주택으로, 거주 가치가 높습니다.

8.2. 상당한 토지 지분

약 85평에 달하는 토지 지분은 단독주택의 가치를 높이는 요인이며, 추후 토지 이용 계획 수립 시 유리할 수 있습니다.

8.3. 고진역 인근 입지

지하철역 접근성이 뛰어나 교통이 편리하며, 용인시 내에서도 지속적인 개발이 이루어지는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 정보를 종합 분석한 결과, 해당 지역의 단위 면적당 시세는 다양하게 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월)

* 대림르첸시아 (다세대, 54.087㎡): 1억 5,700만원 (약 289만원/㎡)

* 아이빌B동 (다세대, 59.18㎡): 2억 2,000만원 (약 371만원/㎡)

* 상부주택 (다세대, 54.12㎡): 6,100만원 (약 112만원/㎡)

(참고: 위 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 물건 유형 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 특히 상부주택 사례는 단독주택의 감정가 및 토지 가치를 고려할 때 해당 지역의 평균 시세와는 상당한 괴리가 있습니다.)

본건은 감정가 6억 1,908만 6,800원이며, 총 채권액은 약 5억 2,370만원 수준입니다. 임차인 인수 금액이 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 토지 지분 매각 및 도로 이용 토지 등 복합적인 요소가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 주변 시세 및 물건의 특수성을 감안하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 1차 제안: 5억 5,000만원 ~ 6억 2,000만원

* 정밀 분석 후 최적 입찰가 산정 필요. 특히 토지 지분권자와의 협의 가능성, 제시외 건물 및 토지 이용 관련 법규 검토 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.