나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57509 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상10층 건물 내 제7층 제703호로서,
(사용승인일: 2019.07.22)

외벽: 석재 붙임 및 치장벽돌 붙임 마감 등
창호: PVC 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 업무시설 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터, 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭
35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 공공주택지구<공
공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 3. 13.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57509 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-1 아주리센테라스파크 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 218,000,000원

토지면적: 11.69㎡ (약 3.54평)

토지지분: 11.69㎡ (약 3.54평)

건물면적: 48.25㎡ (약 14.60평)

건물지분: 48.25㎡ (약 14.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 7월 22일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동에 위치하며, '금곡초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 업무 시설, 다양한 근린 생활 시설 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 금곡초등학교 인근에 위치합니다.

* 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 수원시 자원회수시설이 있으나, 물건지와의 직접적인 인접성 및 혐오시설로 분류되는지에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 다만, 일반적으로 소각장 등의 시설은 부동산 가치에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 2월 3일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 특이사항

신청 채권과 임차권등기 채권이 동일하며, 신청 채권자가 우선변제권만을 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의한다는 내용의 인수조건 변경 확약서가 2026년 3월 13일에 제출되었습니다. 이에 따라 신청 채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차 보증금에 대해서는 매수인이 인수하지 않습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔 및 주거 단지가 밀집해 있으며, 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지, 오피스텔 등이 주변에 있어 주거 환경이 형성되어 있으며, 도로 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 사항

비록 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인의 임차 보증금 인수 부담은 없습니다. 이는 오히려 투자 리스크를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 기타

수원시 자원회수시설 등 잠재적 혐오 시설에 대한 인접성 여부를 추가적으로 확인하여 부동산 가치에 미치는 영향을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 오피스텔입니다. 입지 조건 및 주변 편의시설 이용이 양호하며, 준공된 지 얼마 되지 않아 건물 상태 또한 좋을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차 보증금 미인수

매수인이 임차인의 잔존 보증금을 인수하지 않아도 되는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담 없이 명도를 진행할 수 있음을 의미합니다.

8.2. 양호한 입지

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수하며, 교통 여건 또한 보통 이상입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 38.34~40.13㎡)의 오피스텔이 2025년 12월부터 2026년 2월 사이에 1억 8,400만원에서 2억 0,000만원 사이로 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,586만원에서 1,647만원 수준입니다.

본건의 면적은 48.25㎡(약 14.60평)으로, 최근 거래된 유사 면적보다 크다는 점을 감안할 때, 평당 가격을 적용하여 산정 시 약 2억 3,652만원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

9.2. 권리분석 반영

인수 보증금이 0원이므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

9.3. 권고 입찰가

감정가 2억 1,800만원을 기준으로, 최근 시세 및 인수 부담 없음이라는 조건 등을 고려하여 2억 1,000만원에서 2억 2,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.