나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57561 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 665-61 위너스빌 105동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 중동 소재 ""중일초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 제4층 제402호로서

외벽: 치장벽돌 쌓기 및 석재 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 천장매립형 냉방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57561 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-61 위너스빌 105동 4층402호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

1.2. 부동산 정보

감정가: 235,000,000원

토지 면적: 43.04㎡ (약 13.0평)

건물 면적: 65.44㎡ (약 19.8평) (전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.3. 특이사항

채권자: 김OO

주요 특징: 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

위치: 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 "중일초등학교" 북측 인근

주위: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역

2.2. 교통 및 도로

교통 상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재 (제반 교통 여건 보통)

인접 도로: 남측으로 폭 6미터 도로에 접함

2.3. 토지 이용 계획

지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 (외국인등/기간: 25.8.26~26.8.25, 대상: 외국인 등/용도: 단독주택, 다가구, 연립, 아파트)

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2022-05-16 접수, 안산세무서장의 압류

3.2. 임차인 현황

임차인 1: 김은선 (대항력 있음)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-04-20

비고: 강제경매 채권자 (배당신고일자: 2025-08-26)

임차인 2: 박정준 (대항력 없음)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-20

비고: 확정일자 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 종합: 상기 임차인 현황에도 불구하고, '인수 보증금 합계'가 0원이므로 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 대항력 있는 임차인이 강제경매 채권자이므로, 경매 절차 진행 과정에서 해당 채권이 배당으로 우선 변제될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 건물 정보

건물명: 위너스빌

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트 평지붕 5층 건물 중 4층 402호

4.2. 최근 거래 사례 분석

비교 대상 1: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-26 시크빌(A동,B동)

면적: 49.02㎡ (약 14.8평)

거래가: 250,000,000원 (2026년 5월)

가격/면적: 약 5,102,000원/㎡

비교 대상 2: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-3 헤렌하우스

면적: 69㎡ (약 20.9평)

거래가: 220,000,000원 (2026년 5월)

가격/면적: 약 3,188,000원/㎡

본건 (위너스빌 105동 402호)

면적: 65.44㎡ (약 19.8평) (전용면적)

감정가: 235,000,000원 (약 3,591,000원/㎡)

분양면적: 제공되지 않음

4.3. 시세 종합

본 건의 감정가는 유사 면적 및 건축 연도(2017년)를 고려할 때, 최근 거래 사례인 49.02㎡(250백만원)보다는 낮고, 69㎡(220백만원)와 유사한 가격 수준을 형성하고 있습니다. 특히, 69㎡ 거래 사례의 가격/면적당 단가(약 318.8만원/㎡)와 본 건의 감정가/면적당 단가(약 359.1만원/㎡)가 근접하여 시세 적정성을 판단할 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 내부

이용 상태: 도시형생활주택 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2)으로 이용 중

내부 마감: 외벽 치장벽돌, 석재 붙임 / 내벽 벽지도배 / 창호 샤시

5.2. 설비 내역

난방: 개별난방

냉방: 천장매립형 냉방설비

기타: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등 설치

5.3. 주변 편의시설

교육 시설: 중일초등학교 북측 인근

기타: 근린생활시설, 공원 등

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(김은선)이 존재하며, 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 위험은 낮습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 사용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다 (해당 기간 및 대상 확인 필요).

폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 해당 지역 인근의 개발 또는 환경 관련 이슈에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로, 담보 설정 범위 및 해지 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

부동산 강제경매로, 경매 과정에서 예상보다 높은 입찰 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 용인시 기흥구 중동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 용도로 적합한 구조와 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 교육 시설과 근린생활시설에 대한 접근성이 양호합니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있어 직접적인 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 하지만 채권자이기도 한 해당 임차인의 배당 상황은 면밀히 주시해야 합니다.

최근 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 있으나, 주거 목적의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

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안정적인 주거 수요가 예상되는 지역 내 다세대주택으로, 임대 수익 또는 실거주 목적으로 투자가 가능합니다.

감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대가 가능합니다.

'인수 보증금 0원'으로 인해 취득 후 명도 관련 비용 및 절차가 간소화될 수 있습니다.

중일초등학교 인근으로 학군 수요를 고려한 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

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감정가: 235,000,000원

최근 거래 사례 분석 시, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 가격은 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에 분포합니다.

본 건의 감정가(235,000,000원)는 이 범위 내에 있으며, 특히 69㎡ 규모 주택의 거래 가격(220,000,000원)과 비교 시 합리적인 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원이 있으나, 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 이는 해당 금액이 경매 배당을 통해 우선 변제될 가능성이 높음을 시사합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 235,000,000원을 기준으로, 입찰 경쟁 상황과 현장 확인 결과에 따라 235,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.