나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57500 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 215-28 어썸빌 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 지하철 에버라인선 ""명지대역"" 북측
근거리에 위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 에버라인선 ""명지대역"" 및 인근 버스정류장
까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층/지상 4층 건물 내 제1층 제102호로서,
외 벽 : 외장 석재 및 치장 벽돌 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(다세대주택)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 사다리형의 토지로서, 현황 3필 일단의 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역북동 215-28, 역북동 215-18번지 : 도시지역, 자연녹지지역, 중요시설물보호지구,
성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25
대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)),
역북동 215-13번지 : 도시지역, 자연녹지지역, 중요시설물보호지구, 성장관리계획구역
(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역
<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/
용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)),
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57500 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 215-28 어썸빌 102동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 327,000,000원

* 토지면적: 125.62㎡ (38.00평)

* 토지지분: 125.625㎡ (38.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 63.56㎡ (19.23평)

* 건물지분: 63.56㎡ (19.23평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보:

- 건물명: 어썸빌102동

- 총 층수: 4층 (지하 1층 포함)

- 사용승인일: 2017년 9월 7일 (준공일 기준)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 연면적: 951.78㎡ (287.91평)

- 대지면적: 2010㎡ (607.97평)

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 처인구 역북동, 지하철 에버라인 명지대역 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 대상 물건 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 지하철 에버라인 명지대역 및 인근 버스정류장까지의 접근성, 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당 (용인축산업협동조합, 2022-03-25) 입니다.

* 총 채권액 (말소기준권리 포함 추정): 약 243,143,014원 (을3 근저당 208,800,000원 + 갑5 강제경매 34,343,014원).

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

-주의 사항: 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금 및 차임 등의 상세 내역이 확인되지 않아, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 동향:

- 역북동 일대의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 24만원 ~ 27만원 선의 시세를 보이고 있습니다.

- 예를 들어, 2025년 12월 거래된 68.09㎡(약 20.60평) 면적의 다세대주택이 13,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 19.5만원/㎡)

- 2026년 7월 거래된 59.89㎡(약 18.11평) 면적의 다세대주택은 16,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 27.5만원/㎡)

* 본건 건물 정보: 본건은 2017년 준공된 신축급 건물로, 주변 연식 대비 우수한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 327,000,000원으로, 최근 실거래가 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 에버라인 명지대역 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장 등 대중교통 이용이 용이합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 대상 물건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 인수하는 보증금은 없으나, 실제 거주 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. (주의: 보증금/차임 미상)

* 공동담보 물건: 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 상황이나 채무 변제 여부에 따라 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 대상 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 중요시설물보호지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(500m), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 본건 소재지(역북동)와 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 처인구 이동읍 일대에 대규모 소각장 등 환경시설이 계획되어 있어 장기적인 환경 변화나 지역 이미지에 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

* 도로 편입 가능성: 일부 토지가 건축법상 도로 일부로 포함되는 부분이 있어, 추후 도로 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 명지대역 인근에 위치한 2017년 준공의 비교적 신축급 다세대주택입니다. 건물 및 토지 일괄 매각으로 권리 관계는 깨끗한 편이나, 임차인 현황 미상 및 공동담보 물건이라는 점은 주의해야 할 사항입니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 투자 시 이를 충분히 인지해야 합니다. 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 필요해 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2017년)로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 지하철 명지대역 역세권 입지로 교통 편의성 우수.

* 건물/토지 일괄 매각으로 권리 분석 용이.

* 역북동 지역의 지속적인 개발 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 327,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (건물면적 63.56㎡ 기준):

- 보수적인 추정 시, 평당 24만원 ~ 27만원 적용 시 약 1억 5천 3백만원 ~ 1억 7천 2백만원 수준.

- 본건은 신축 연도를 감안하면 보수적 추정치보다 높게 책정될 수 있으나, 감정가와의 괴리가 크므로 공격적인 입찰은 지양해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원

* 제언: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 최근 시세 동향을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 조사, 임차인 탐문, 주변 시세 재확인 등 면밀한 권리 및 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 임차인 미상, 공동담보 등의 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.