나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57458 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1014-1 스페이스앤이룸타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원시청역(수인분당선)' 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 사무소, 공공청사, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 용이하며 인근으로 버스정류장 및 '수원시청역'(수인분당선)이 소재하여 광역적 도로접근 및 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

본건 기호1은 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제1층 제101호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 페인트 마감 등 창호: 샷시 창호 등임. 본건 기호2는 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 지하2층 지상18층 건물 내 제1층 제102호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1은 근린생활시설(현황 공실)로 이용중임. 기호2는 근린생활시설로 이용중임. (후첨 "사진용지" 및 "건물개항도" 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 천정형에어컨 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북서측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57458 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1014-1 스페이스앤이룸타워 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,980,000,000원

* 토지면적: 22.15㎡ (약 7.32평)

* 건물면적: 119.23㎡ (약 39.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 건물명: 스페이스앤이룸타워

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 18층

* 해당층: 1층 101호

* 사용승인일: 2022년 11월 11일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 권선동 '수원시청역'(수인분당선) 남서측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설, 사무소, 공공청사, 오피스텔 등 소재하는 지역으로 주위 환경 양호

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 및 '수원시청역'(수인분당선) 소재하여 대중교통 이용 매우 편리

* 도로: 본건 부지 북서측 폭 약 10미터, 남동측 폭 약 8미터 포장도로 접함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2023-08-24 접수, 3,276,000,000원)

* 경매개시결정: 갑6 임의경매 (진건농업협동조합, 2025-08-25 접수, 3,008,763,656원)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 온 (윤 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2024-05-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 수원시청역 역세권 중심상업지역에 위치하여 입지 우수

* 수원시청, 경기도청 등 관공서 밀집 지역으로 안정적인 유동인구 확보 가능

* 주변 오피스텔 및 상업시설 밀집으로 잠재적 고객층 풍부

* 현재 1층 101호는 공실 상태로, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 영업 및 차별화 전략 필요

* 'SPACE & ERUM TOWER' 건물 자체의 신축성 및 브랜드 가치 고려

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 수원시청, 경기도청 등 행정기관 접근 용이

* 쇼핑/문화: 차량 이용 시 롯데백화점, AK플라자 등 주요 상업시설 이용 가능

* 의료: 차량 이용 시 아주대학교병원 등 종합병원 접근 용이

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 101호가 공실 상태이므로, 임대 수요 및 경쟁력 분석을 통한 공실 리스크 관리 필요

* 경기 변동: 상가 시장 전반의 경기 변동에 따른 임대 수익률 변동 가능성

* 비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당하나, 상가 용도에 직접적인 제한은 크지 않을 것으로 예상됩니다. (다만, 향후 건축 또는 개발 시 영향 검토 필요)

* 해당 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역이라는 최상의 입지조건과 풍부한 배후수요를 갖춘 투자 가치 높은 상가입니다. 비교적 신축 건물인 '스페이스앤이룸타워'의 1층에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 명확하며 인수되는 부담이 없습니다. 현재 공실 상태는 적극적인 임대 마케팅을 통해 해결 가능한 부분으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권, 중심상업지역 핵심 입지

* 관공서 및 상업시설 밀집으로 인한 안정적 임대 수요

* 1층 상가로서 높은 접근성 및 가시성 확보

* 비교적 신축 건물로 관리 용이

* 권리 낙찰 시 인수 부담 전혀 없음

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,980,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 입지, 건물 상태, 권리 관계 등 여러 면에서 우수하므로, 유찰 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80%~100% 범위 내에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임대 시세 조사, 주변 상권 경쟁 분석, 향후 예상 임대 수익률 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 초기 입찰가로는 감정가 수준인 1,980,000,000원 또는 약간 하향한 1,800,000,000원 ~ 1,980,000,000원 선을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.