나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1605 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 491-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 영통구 매탄동 소재""영통초등학교""북서측 인근에 위치하며
주위는 삼성전자 계열사등이 소재한 공업지대이나 인근은 주택,근린생활시설로
형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하고 간선도로 및 지하철과도 인접하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

평탄지에 소재한 제형의 단독주택(다가구)부지로 이용함.

인접 도로상태

서측에 로폭 약10미터 정도의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 도시교통정비지역<
도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층으로

외벽 : 대리석 및 화강암 붙임
내벽 : 벽지,타일등 인테리어
창호 : 하이사쉬

이용상태

다가구주택으로
1층 : 공동 현관
2층~4층 : 각 주택2가구 : 각(방2,거실2,주방2,드레스룸2,화장실2,)
옥탑층 : 물탱크실,계단실
다락층 : 다락 및 계단실

설비내역

기본적인 위생설비,승강기설비,도시가스 난방설비등이 되어있음

부합물 및 종물

옥탑층 : 철근콘크리트구조13.8m2(물탱크실)
다락 : 철근콘크리트구조68.42m2다락)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

1.일괄매각
2.이 사건 물건 중 연면적 제외분[옥탑소재 물탱크 (13.8㎡) 및 다락(68.42㎡:401호 및 402호)]은 건물가격에 포함되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1605 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 491-15

* 용도: 다가구주택

1.2. 면적 및 감정가

* 토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

* 건물면적: 353.62㎡ (약 107.01평)

* 감정가: 1,394,200,440원

1.3. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 위치: 본건은 수원시 영통구 매탄동 소재 '영통초등학교' 북서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 주위는 삼성전자 계열사 등이 소재한 공업지대이나, 인근 지역은 주택 및 근린생활시설이 형성된 주거지대임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 지하철과 인접하여 전반적인 교통 상황은 무난함. (인근 지하철역: 신분당선 매탄역, 분당선 망포역 등)

2.2. 토지 이용 및 도로 접근성

* 형태 및 이용상태: 본건은 평탄한 제형의 단독주택(다가구)부지로 이용하고 있음.

* 도로: 본건은 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

* 제한 상태: 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 2017년 9월 26일 접수된 국민은행 근저당권 (금 310,600,000원).

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리 (없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 지상권이 있으나, 본건에는 해당 사항 없음.

3.3. 임차인 현황 분석 (대항력 없음)

* 본 물건의 모든 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임.

* 남궁 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-21.

* 박 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-03, 확정일자 2024-04-24.

* 백 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-23, 확정일자 2023-09-26.

* 주택도시보증공사(양도인:어 ): 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-04, 확정일자 2024-10-07.

* 이 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-03, 확정일자 2024-10-07.

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-03, 확정일자 2019-11-18.

* 장 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-04, 확정일자 2024-05-07.

* 주택도시보증공사(양도인:박 ): 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-03, 확정일자 2024-04-24.

* 주택도시보증공사(양도인:백 ): 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-23, 확정일자 2023-09-26.

* 주택도시보증공사(양도인: 황 ): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-04, 확정일자 2024-05-07.

* 주택도시보증공사(양도인: 황 ): 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-23, 확정일자 2024-12-12.

* 권리분석 종합: 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 절차를 통해 보증금 부담 없이 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 잠재 수요

* 본건이 위치한 매탄동 지역은 삼성전자 등 대규모 산업단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 수요가 풍부한 지역임.

* 인근에 근린생활시설이 발달하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리하며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

4.2. 배후 주거 단지 특성

* 주거지대와 공업지대가 혼재되어 있어 배후 주거 수요와 직주근접성을 동시에 갖춘 입지임.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설 접근성

* 영통초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 자녀 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의 및 교통 시설

* 편의시설: 주거지역에 근접하여 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리함.

* 교통: 간선도로 및 지하철역과 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 '일반공업지역'에 속해 있어 향후 용도 변경이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요함.

6.2. 대규모 채권 관계 (가압류 내역)

* 등기부상 말소되었으나, 과거 금강개발주식회사(약 16.2억원) 및 주식회사 한영개발(약 18.8억원)의 대규모 가압류 내역이 존재하여 채무 관련 분쟁이나 재정적 불안정성의 가능성을 시사할 수 있음.

6.3. 건물 구조 및 부속 공간 고려사항

* 옥탑 물탱크실(13.8㎡, 약 4.17평) 및 다락(68.42㎡, 약 20.69평)이 건물 가격에 포함되었으나, 해당 공간의 합법적인 용도 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.4. 혐오시설 존재 가능성 검토

* 현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 주변 공업지대 내 유해시설 가능성은 배제할 수 없어 추가적인 현장 확인을 권장함.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 핵심 지역에 위치하며, 풍부한 배후 주거 수요와 편리한 교통망을 갖춘 다가구주택임. 삼성전자 등 산업단지 인접으로 인한 높은 임대 수요와 안정적인 수익 창출이 기대되며, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적고 인수되는 권리가 없어 권리관계가 명확한 편임. 다만, 일반공업지역이라는 토지 이용 제한과 과거 대규모 채권 관계의 흔적은 투자 결정 시 신중히 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 직주근접성: 삼성전자 등 주요 산업단지 종사자들을 대상으로 높은 임대 수익률 기대 가능.

* 탄탄한 임대 수요: 매탄동 지역의 주거 선호도와 인구 밀집도를 바탕으로 공실 위험 최소화.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 신속한 명도 가능.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 산업단지 확장 시 부동산 가치 상승 여력 보유.

* 건물 부속 공간 활용: 옥탑 및 다락 공간의 별도 활용 가능성으로 부가 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,394,200,440원

* 본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

* 입찰가는 감정가 수준에서 시작하되, 본 물건의 특성과 시장 상황을 면밀히 분석한 후 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.