나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57406 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 963-2 진흥아파트 553동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 영통구 영통동 소재""영통초등학교·영통중학교"" 동측 인근에 위치하는 구분건물(진흥아파트 제553동 제6층 제604호)로서 인근은 대규모 아파트 단지, 노변 근린생활시설, 학교 및 중소규모 공장 및 창고 등이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 19층 건물 내 제6층 제604호 단위세대로서,

외벽: 몰탈위페인팅,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 새시창호임.

이용상태

건축물대장상 용도 및 현황 아파트(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실1, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 열병합발전에 의한 지역난방, 승강기, 소화전 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내에는 각 동별 진입로가 개설되어 있으며 단지 외 북서측 및 남동측으로 폭 약 18m 내외의 포장 공도에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영덕고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영통초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(영동중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(영통초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 폐기물처리시설설치지역(간접영향권)<폐기물처리시설 설치촉진 및 주변지역지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57406 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 963-2 진흥아파트 553동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 392,000,000원

면적:

토지: 33.78㎡ (약 10.22평)

건물: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

위치: 수원시 영통구 영통동 소재, 영통초등학교·영통중학교 동측 인근에 위치.

주변 환경: 대규모 아파트 단지, 노변 근린생활시설, 학교, 중소규모 공장 및 창고 등이 소재한 주택지대.

교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

말소기준권리:

을11: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자 2020-02-14)

주요 권리사항:

갑1: 정방헌 소유권이전 (접수일자 1999-04-16, 매매)

을11: 한국주택금융공사 근저당권 (접수일자 2020-02-14, 180,400,000원)

을12: 오케이저축은행 근저당권 (접수일자 2022-07-27, 250,800,000원, 말소)

갑2: 신성신안쌍용진흥아파트리모델링주택조합 가처분 (접수일자 2024-08-01, 말소)

갑3: 삼성카드 가압류 (접수일자 2025-03-04, 31,358,288원, 말소)

갑4: 오케이저축은행 임의경매 (접수일자 2025-08-19, 223,830,331원, 말소) - 본건 사건

갑5: 한국주택금융공사 임의경매 (접수일자 2025-08-25, 말소) - 수원지방법원 2025타경57501

갑6: 수원시 압류 (접수일자 2026-01-02, 말소)

등기부채권 총액: 462,558,288원

인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸됨)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

주변 상업시설: 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원) 및 인근 노변 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

5. 생활정보

교육: 영통초등학교, 영통중학교, 영덕고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 좋음.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 단지 내 편의시설 이용 가능.

주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

기타: 지역난방, 승강기, 소화전 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건(수원지방법원 2025타경57501)이 존재함. 경매 진행 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있음.

토지이용계획:

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구)으로 지정되어 있음.

학교 주변 보호구역(상대, 절대)으로 지정되어 있어 건축 등 제한 사항이 있을 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있어, 해당 규정 확인 필요 (2025-08-26 기준).

혐오시설: Google 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 지도상으로 확인되는 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 중소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 향후 환경 변화 가능성을 배제할 수는 없음.

7. 종합의견

본 물건은 수원시 영통구의 역세권 아파트로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 등기 상태를 인수받게 됩니다.

다만, 중복사건 존재 및 일부 토지이용계획상의 제한사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어, 시세 대비 저평가된 물건일 가능성이 있습니다.

8. 투자포인트

우수한 교육 환경: 초·중·고교 인접.

잘 갖춰진 생활 인프라: 대규모 아파트 단지, 근린생활시설.

안정적인 권리관계: 낙찰 후 권리 하자 없음.

최근 실거래가 상승세: 시세 반영 시 투자 수익 기대 가능.

9. 예상입찰가

감정가: 392,000,000원

최근 실거래가: 490,000,000원 ~ 550,000,000원 (2026년 7월)

본건은 6층으로, 최근 거래된 고층 매물(9~18층) 대비 가격 조정이 필요할 수 있으나, 시세 대비 여전히 낮은 감정가는 매력적인 요소입니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 115% ~ 122% 수준이며, 시세 대비로는 약 90% ~ 96% 수준으로, 향후 시세 상승을 고려할 때 수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.