나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34311 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 113-29 우정아트타운 가동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "부천북부시립도서관" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 1층 101호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 귀 제시목록 및 집합건축물대장상 가동으로 기재되어 있으나, 건물외벽에 다동으로 표기되어 있음.

물건 비고

본건은 집합건축물대장상 가동으로 기재되어 있으나, 건물외벽에 다동으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34311 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 113-29 우정아트타운 가동 1층 101호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.87㎡ (약 10.55평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.14㎡ (약 15.17평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 권리관계 요약

감정가: 146,000,000원

등기부채권 총액: 0원

1.4. 건물 정보

건축년도: 1994년 (사용승인일 1994.06.03)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 1층 101호

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 타일붙임 마감

창호: 새시 창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "부천북부시립도서관" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.2. 인근 시설 및 혐오시설 분석

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상적인 생활에 필요한 시설 접근이 양호합니다.

본건 인근 "부천북부시립도서관" 및 주거 지역 분포를 고려할 때, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.), 선순위임차권, 대항력있는 임차인이 존재하는 물건입니다.

집합건축물대장상 '가동'으로 기재되어 있으나, 건물 외벽에는 '다동'으로 표기되어 있는 공부와의 차이가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 133,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-12-16

확정일자: 2020-11-20

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 분석

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 7번 주택임차권등기(2023년2월6일 접수 제9147호)가 존재합니다.

이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차상의 예상치일 수 있으며, 을구 7번 권리 내용을 반드시 확인하여 실제 인수될 채무 금액을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 현황

본건이 위치한 도당동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 도당동 일대의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 15일 거래: 34.74㎡, 250,000,000원 (약 719.5만원/㎡)

* 2026년 7월 5일 거래: 47.86㎡, 144,000,000원 (약 300.8만원/㎡)

* 2026년 7월 3일 거래: 52.15㎡, 238,000,000원 (약 456.4만원/㎡)

4.3. 시세 동향

본건(50.14㎡)의 감정가는 146,000,000원 (약 291.2만원/㎡)입니다.

이는 최근 실거래가 중 2010년식 47.86㎡ 주택의 거래가(약 300.8만원/㎡)와 유사한 수준입니다.

하지만 1988년식임에도 고가에 거래된 사례(약 719.5만원/㎡)가 있어, 본건의 정확한 가치는 개별 단지의 특성, 층수, 향, 수리 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

건축 연도(1994년)를 고려할 때, 감정가는 일부 최근 거래 사례 대비 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 용도 적합성

본건은 전용면적 50.14㎡의 다세대주택으로, 1인 또는 소규모 가구에 적합한 주거 공간입니다. 1층에 위치하여 계단 이용 불편이 적습니다.

5.2. 편의 및 공공시설 접근성

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 편리, 차량 접근 용이

* 편의시설: 주위 근린생활시설 이용 가능

* 공공시설: "부천북부시립도서관"이 인근에 위치하여 학습 및 문화생활에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 하자 (인수되는 채무)

가장 중요한 리스크는 을구 7번 주택임차권등기로 인한 채무 인수 가능성입니다.

해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

한국토지주택공사 임차인의 보증금 133,000,000원이 이 권리와 관련될 가능성이 높으며, 이 금액 전액 또는 일부가 인수될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공부와의 차이 및 건축물 표기 오류

본건은 집합건축물대장상 '가동'으로 기재되어 있으나, 건물 외벽에는 '다동'으로 표기되어 있습니다. 이는 향후 건물 관리 또는 매매 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 관련 서류 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역 관련 사항

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 현재 허가 기간이 만료 예정이므로, 향후 거래 시에는 변경된 규정을 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후도

1994년에 건축된 건물로, 약 32년이 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 도당동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 조건은 양호한 편입니다.

하지만 을구 7번 주택임차권등기로 인한 채무 인수 가능성이 가장 큰 리스크이며, 이로 인해 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

건물 외벽 표기 오류와 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

입찰 전에 반드시 해당 임차권의 배당 순위 및 예상 배당액을 면밀히 분석하여 인수될 채무 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 일부 유사 물건 대비 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인: 한국토지주택공사가 대항력 있는 임차인으로 존재하며, 보증금 규모가 상당합니다. 만약 이 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 해당 금액만큼을 매수인이 인수하게 됩니다. (이것이 실질적인 투자 포인트가 될 수 있으나, 동시에 큰 위험 요소입니다.)

* 입지 개선 가능성: 도당동 일대의 도시 재생 또는 개발 계획 등은 향후 부동산 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 146,000,000원입니다.

하지만 을구 7번 주택임차권등기로 인한 채무 인수 가능성(최대 133,000,000원 추정)이 존재하므로, 총 매입 비용의 증가를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

만약 해당 임차권으로 인한 인수 금액이 최소화되거나, 낙찰 후 인수해야 할 금액을 제외하더라도 충분한 수익을 확보할 수 있다는 확신이 있다면, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

그러나 채무 인수 위험을 보수적으로 고려할 경우, 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

본건의 시세 및 감정가, 그리고 인수될 수 있는 채무 금액을 종합적으로 고려했을 때, 130,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이 가격은 인수될 수 있는 채무 금액을 감안한 후에도 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 범위 내에서 설정되었습니다.

입찰 시에는 인수될 보증금/채무 금액을 반드시 재확인하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.