나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2854 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-16 한마음빌리지 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 뷰천시 원미구 심곡동 소재 수도권지하철1호선 ""부천역"" 동북측 인근에 위치
하며, 주위는 동류형의 공동주택 등이 주를 이루고 있는 후면 주택지대임

교통상황

본건 서남측 직선거리 약 450m 지점에 수도권지하철1호선 ""부천역""이 소재하고 있고, 인근
부일로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은 양호시
됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및
이해관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허
가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-16번지 한마음빌리지 1층 101호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경2854 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 148,000,000원입니다.

건물의 전유 면적은 46.27㎡ (약 14.00평)이며, 해당 물건의 토지 지분 면적은 18.84㎡ (약 5.70평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축년도는 2001년이며, 총 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 수도권 지하철 1호선 부천역 동북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 동일한 유형의 공동주택 등이 주를 이루는 후면 주택지대입니다.

* 교통 상황

수도권 지하철 1호선 부천역이 본건 서남측 직선거리 약 450m 지점에 위치해 있습니다. 또한, 부일로를 이용하는 광역버스 및 일반 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태

본건 북측으로는 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2013년 4월 11일에 접수된 국민은행의 근저당권(을5, 채권액 86,400,000원)입니다.

등기부상 확인되는 모든 권리(소유권 이전, 근저당권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 진행 중인 경매개시결정(갑18, 국민은행, 채권액 39,826,725원) 또한 매각으로 소멸됩니다.

등기부 채권 총액은 142,482,938원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

다만, 임대 관계는 미상임으로 현장 방문 시 내부 확인이 불가하였으므로, 해당 물건에 대한 임차인 유무 및 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설

부천역 인근에 위치하여 다양한 상업, 편의, 문화 시설 이용이 편리합니다. 마트, 병원, 은행, 음식점 등이 밀집해 있습니다.

현재까지 파악된 주변 정보상으로는 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의 시설

부천역이 인접해 있어 백화점, 대형마트, 영화관 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변에 병원, 약국, 관공서 등 생활에 필요한 주요 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경

주변이 동일 유형의 공동주택으로 형성된 주택지대이므로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 일반상업지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성도 있습니다.

* 건물 설비

건물에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관할 지자체의 허가를 받아야 합니다. 현재 허가 기간이 2026년 8월 25일까지로, 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 건축물 현황도를 바탕으로 감정평가서가 작성되었으나, 실제 내부 상태(훼손, 불법 건축물 등)는 직접 확인 전까지 알 수 없어 잠재적 하자 리스크가 존재합니다.

* 건축물 노후화

건축년도가 2001년으로, 약 25년이 경과한 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획

일반상업지역 및 방화지구에 해당하여 향후 용도 변경 또는 개발에 대한 가능성과 제약이 동시에 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 장점을 가지고 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수 부담이 없고, 임차인 인수 보증금이 없는 점도 긍정적입니다.

그러나 현장 내부 확인이 불가하여 건물 상태를 알 수 없으며, 토지거래허가구역이라는 점은 거래 절차상의 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

또한, 건축된 지 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지

수도권 지하철 1호선 부천역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근이 편리하며, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확

경매 절차 진행 시 모든 기존 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 임차인 부담 없음

별도의 임차인 인수 보증금이 없어 추가적인 자금 투입이나 법적 분쟁의 소지가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축년도의 다세대주택 거래가는 약 111,000,000원에서 171,000,000원 수준으로 확인되었습니다.

특히, 본건과 유사한 2001년 건축된 41.85㎡ (약 12.66평) 면적의 주택이 111,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 46.27㎡ (약 14.00평)이며, 건축년도 2001년으로 감안할 때, 최근 실거래가 기준 약 122,640,000원에서 129,360,000원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 실거래가보다 높게 책정되었으며, 내부 미확인이라는 리스크와 토지거래허가구역 지정 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 적정 입찰가 수준은 실거래가에 근접하면서도 잠재적 가치를 반영한 가격으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.